香港樓市陰霾：豪宅蝕讓潮湧現，誰在承壓？
近期，香港樓市頻頻傳出豪宅蝕讓的消息，尤以新界洋房為甚，這不僅反映了市場的調整，更牽動著投資者和業主的神經。一宗宗個案背後，是怎樣的市場邏輯在運作？又有哪些因素導致了這波蝕讓潮？
豪宅不再「豪」：蝕讓個案頻現
從屯門The Carmel的洋房以2380萬港元沽出，原業主蝕讓820萬港元，到NAPA洋房以2298萬港元售出，原業主損失高達902萬港元，貶值近三成，再到資深投資者譚伯榮以4380萬港元沽出掃管笏星堤洋房，帳面蝕讓逾2200萬港元，蝕幅高達約33.7%。這些案例無不顯示，曾經被視為保值甚至增值的豪宅，如今也難逃蝕讓的命運。
公司入市：抄底還是另有盤算？
值得注意的是，在眾多蝕讓個案中，也不乏公司入市的身影。例如，金融公司豐銀禾控股(8030)以2380萬港元購入屯門青山公路The Carmel洋房，計劃改造成員工宿舍。另一宗案例則是，有買家以公司名義購入屯門瑧譽洋房「撻訂貨」，雖然價格較之前有所降低，但仍需支付不菲的稅款。公司入市，究竟是看準了市場的低位，伺機抄底，還是另有其他考量，例如將物業用作員工福利或投資用途，值得我們進一步觀察。
蝕讓背後：多重因素交織
豪宅蝕讓潮的出現，並非單一因素所致，而是多重因素共同作用的結果。
- 樓市整體下行：在全球經濟下行和疫情的影響下，香港樓市整體呈現調整態勢，豪宅市場自然也難以獨善其身。
- 加息壓力：美國聯儲局持續加息，香港銀行也相應調高利率，增加了業主的供樓負擔，迫使部分業主選擇降價出售。
- 供應增加：近年來，新界區的洋房供應有所增加，加劇了市場的競爭，也對樓價構成一定的壓力。
- 投資者心態：部分投資者可能認為後市不明朗，選擇盡早套現離場，以避免更大的損失。
- 政策影響：政府對於房地產市場的調控政策，例如額外印花稅、買家印花稅等，也在一定程度上影響了投資者的入市意願。
「收租王」也難逃：永倫集團大幅蝕讓
連被譽為「收租王」的永倫集團，也難逃蝕讓的命運。該集團近期頻頻沽貨，其中大潭紅山道88號玫瑰園一幢洋房，以上月份以8198萬元售出，勁蝕逾半。這顯示，即使是經驗豐富的投資者，在市場逆轉的情況下，也難以避免虧損。
銀主盤湧現：樓市風險警訊
除了蝕讓個案增加外，銀主盤的數量也在不斷上升。例如，屯門珀居一幢洋房因4按盤淪為銀主盤，最終大幅降價3700萬港元沽出，7年帳面貶值近6成。銀主盤的增加，意味著越來越多的業主無法按時償還貸款，反映了樓市的風險正在積累。
未來走向：橫盤還是繼續下探？
面對當前的樓市形勢，未來走向如何？有學者認為，銀主盤劈價的情況已經反映在二手樓價指數上，但租金回報正在上升，相信樓價將以橫行為主。然而，也有分析人士認為，如果經濟持續低迷，加息壓力持續存在，樓價仍有進一步下探的空間。
投資建議：謹慎為上
在樓市不明朗的情況下，投資者應保持謹慎，切勿盲目入市。在選擇物業時，應充分考慮自身財務狀況、市場風險以及政策因素，並諮詢專業人士的意見。對於有自住需求的買家，可以適當關注市場上的筍盤，但也要做好長期持有的準備。
結語：寒冬將至，理性應對
香港樓市正經歷一場寒冬，豪宅蝕讓潮只是其中的一個縮影。面對市場的挑戰，投資者和業主需要保持理性，審慎評估風險，才能在逆境中求生存，甚至抓住機遇。
