引人關注的樓市轉折
近年來，香港樓市氣氛顯著改變，昔日「買樓必賺」的神話逐步破滅，馬鞍山雅濤居的二手市場銷售便是當下樓市寫照。原本以為入場後坐等升值，但部分業主轉手卻遭受慘痛損失。本文會聚焦雅濤居最新兩宗蝕讓個案，剖析背後的市場動態與投資啟示。
蝕讓潮現形：實例剖析
以近期成交為例，雅濤居1座低層F室，實用面積約482平方呎，兩房間隔，座向西南望內園，裝修企理。單位在市場掛牌三個月，最初叫價590萬元，比原業主於2020年購入價690萬元低了約14.5%。最終減至550萬元沽出，每呎約11,411元，單位帳面輸了140萬元，五年間跌價約20%。
這並非孤例，同屋苑1座高層D室488平方呎兩房間隔，2019年以750萬元購入，近日以685萬元轉手，四年內蝕讓65萬元，貶值近9%。
小標題：為何業主會蝕本出貨？
多重壓力下的被動選擇
香港樓價在2019至2021年間攀上高峰，政府接連推出多項樓市辣招，但疫情反覆、經濟動盪、加息周期及外圍局勢不穩，令樓市急轉直下。部分業主資金鏈壓力大，選擇蝕讓套現離場，亦有人趁印花稅鬆綁，提前止蝕放盤，避免更深損失。新盤大舉開售搶佔市場焦點，引致二手業主定價進一步受壓。
值得注意的是，不計印花稅、律師費及代理佣金等交易成本，實際損失可能較帳面為多。有報導指，該488呎單位業主若計齊所有費用，四年來實蝕可達逾百萬。
市場生態：新盤夾擊與二手寒冬
2024年以來，發展商頻推全新樓盤，折扣優惠前所未有，吸引大量買家轉向一手市場。相比之下，二手樓的吸引力大減，業主為求成交不得不連番減價。數據顯示，馬鞍山整體二手成交量處於低位，4月僅錄得約78宗買賣，雅濤居佔3宗，二手價格長期受壓。
買家心態變化：由「搶樓」到觀望
數年前，買家蜂擁搶購的場面已不復見。現階段不論用家或投資者，均抱持「再等有冇更平」的觀望心理。買家更著重實用、性價比，而非盲目追捧「升值潛力」，新購買家大多上車自住，對二手單位定價、管理、樓齡及裝修要求更趨嚴格，稍有瑕疵即大幅壓價。以今次550萬元成交為例，買家能以低市價入手，反映業主明顯讓步。
資料比較與投資啟示
兩則實例均反映馬鞍山私人屋苑的二手價格明顯下調，短期間跌幅約8-20%。同一座向、同類型面積的單位售價差距明顯收窄，若干同層低座單位在去年已跌至550萬元，至今仍維持此水平，市場走勢停滯不前。
對比同區其他屋苑，例如新港城、錦鞍苑、新港城中心，蝕讓情況亦不時出現。短線換樓投資或意外套現者損失最為慘重。若是長線自住買家，則日後仍有物業升值潛力，壓力反而沒那麼大。
展望與總結
觀乎近年樓市波動，短期內樓價難以重返高峰，香港整體二手樓巿料持續受壓。部分業主蝕讓平盤離場，卻成為首置用家的「上車良機」。換句話說，此消彼長之下，樓市由以往的投資炒風進入真正的用家主導時代。
對準備入市的置業者而言，與其追求一夜暴富，不如注重長遠自住需要，審慎評估首付、供款能力，以及自身風險承受力。樓市潮落潮漲，並非每一個時點入手都能升值，但每一個階段，總有人把握住屬於自己的機會。
總結：蝕讓潮下的抉擇
雅濤居個案清晰揭示樓市冷暖。風吹雨打下的物業市場，蝕讓不再罕見；長遠而言，房地產依然有其價值，但時機判斷、選址眼光、財務規劃與心理承受力更顯關鍵。「能否承受風險」與「想住的舒適度」終將成為置業考慮重心。每一個決定都考驗個人智慧，亦蘊含轉機。
