開局：樓價與租金分道揚鑣的異象
每逢樓市指數公布後，市場總會有一陣喧騰。今年5月，香港差餉物業估價署公布了最新的物業市場統計資料，瞬間點燃地產圈與普羅市民的討論熱度。不過，這回最吸引眼球的，並不是樓價或租金個別的變動，而是兩者開始出現明顯背馳：樓價回軟，租金卻節節上升。這種現象除了直指置業與租樓的矛盾選擇，更意味本地樓市正站在新的十字路口。
樓價走勢：短暫反彈後再度下行
回看今年頭五個月，有關樓價的數據頗為反覆。2月底港府宣布撤銷多項樓市辣稅措施，一度刺激成交，樓價指數曾迎來短線反彈。但根據差估署5月份統計，私人住宅售價指數按月下跌約0.7%至1.2%，相關報價介乎約286至305點，跌幅與4月相比明顯加劇，兩個月連升後急轉直下。若把時間拉長，和2021年9月最高位398點相比，累積跌幅已接近23%。
若拆細單位類型細看，1,722方呎或以上的大單位跌幅最大，達1.9%；而最受用家青睞的431至752方呎中小型單位亦無法倖免，累跌超過1.4%，指數倒退回2017年水準。這不僅反映資金流和用家心態已經改變，也代表樓市政策紅利消化完畢後的現實壓力。
多重壓力與成交膠著
樓價受壓的背後原因不難理解。首先，外圍息口維持高企，香港銀行按揭利率遲遲未見下調，大量潛在買家繼續觀望。其次，疫情後實體經濟復甦緩慢，打工仔收入增長追不上樓價，中長線置業信心不足。而最重要的是，撤辣效應迅速消退，不少人害怕「高追」，市場多了一分審慎，令買賣成交持續低迷。這一切都喚起了樓價調整的「下行壓力」。
租金熱潮：四連升創新高
在樓價下調的同時，租金市場卻逆流而上，打造「躁動春天」。5月最新租金指數介乎177.9至189點，按月升幅約0.28%至1%，連升3至4個月且累積升幅達2.5%至4%，更創下2020年初以來及14個月新高。首五個月合計，租金指數升幅已達4%左右，反映租務需求非常熾熱。
租金飆升的關鍵動力
為何樓價下跌，租金卻攀高？市場專家指出，兩大結構性動因同時發酵。首先，由於置業「負擔比率」偏高，許多實力一般的家庭選擇保守觀望、暫不入市，改為租樓自住或暫住，推高租用需求。再者，部分外資企業復辦、內地專才計劃啟動，市場湧現新一批承租需求。隨著放寬隔離、恢復通關，學生及外來專才也回流，刺激樓盤出租率迅速提升。
此外，發展商推盤意欲降低，「空置新盤」減少，市場上激烈競爭，業主更易加租。「移民潮」雖然令一批單位放租，但很快被市場吸納，租金續升勢成必然。
中小型單位領跑升勢
分拆不同類型單位，中小型單位（實用面積1,075方呎或以下）成為租務市場的「主力火車頭」。畢竟這類單位多為剛性自住需求，亦是最多人的「上車盤」，租金上調特別明顯。反觀大型單位由於總額負擔仍偏高，升勢則顯比較溫和。
未來展望：樓價難升租金偏強？
未來3至6個月，本地經濟復甦不明朗，全球息口下調步伐緩慢，樓價預計仍有下調空間，不排除個別新盤要以減價促銷吸客。業界普遍相信，樓市成交短期內仍未能回到2021年前後的高水平，大單位賣壓尤其明顯。惟租務市場將迎「暑假旺季」及人才政策繼續發酵，租金升勢有望延續。
唯一變數，或是經濟逆轉、就業市場惡化導致的租用需求下降，否則有望維持穩步向上。但假如樓價持續下滑，部分租客或會重燃置業興趣，屆時兩者再掀新一輪明爭暗鬥。
結語：抉擇的時代，聰明部署最重要
預備入市、移民或者純粹工作換新生活的人，此時正站在樓市抉擇路口。樓價暫有下行壓力，買家不妨多觀察市場走向與政策變化，謹慎部署；而租客則要作好面對加租的心理準備，爭取早定合約、穩定開支。無論租或買，「知己知彼」最終才能贏得人生置業這場長跑。
