摩根士丹利（大摩）近日發表報告，指出香港樓市在經歷一段時間的調整後，可能已經觸底，並有望迎來一個持續約四至五年的上升周期。報告中點出了三大關鍵因素，為樓市的回暖提供了有力支撐，並預計在這些因素的共同作用下，樓價有望在今年下半年開始止跌回升，預計升幅約百分之二。
樓市觸底反彈的三大關鍵支撐
摩根士丹利認為，香港樓價自高峰以來已累積下跌約百分之三十，住屋負擔能力已回落至相等於二零一一年水平。在這樣的背景下，三大因素被視為推動樓市觸底反彈的關鍵力量：
- 印花稅的取消：政府早前全面撤銷了多項樓市「辣招」，包括額外印花稅及買家印花稅等，此舉直接降低了購房成本，有效刺激了市場需求。此政策的延續效應，為二零二五年的樓市奠定了穩固基礎。
- 銀行同業拆息（HIBOR）下降及按揭利率降低：近期香港銀行同業拆息持續下跌，尤其是作為拆息按揭參考的指標，其利率水平的下降，對現時供樓的業主以及發展商都帶來了正面影響。融資成本的降低，預計將進一步減輕與拆息掛鉤的按揭貸款人的供樓負擔，為潛在買家提供更具吸引力的購房條件。
- 來自內地買家及移民的需求增加：報告指出，內地買家的湧入為香港住宅市場注入了新的活力。香港的租金回報率相較於內地一線城市更具吸引力，這刺激了內地買家在港的投資需求。同時，移民政策的推動也帶來了額外的住房需求，這些都成為支撐樓市的重要力量。
預期上升周期的深度分析
摩根士丹利預計，上述的利好因素將引導香港樓市進入一個持續四至五年的上升周期。這一預期基於幾個樂觀的觀察點，儘管目前可能仍處於上升周期的早期階段。
- 資本市場的改善與財富效應：資本市場的復甦預計將產生積極的財富效應，進一步支持住房需求。當投資者和市民的財富增加時，他們更有意願和能力在房地產市場上進行投資或購買自住單位。
- 住屋可負擔性的提升：隨著樓價下跌和利率的下降，住屋的可負擔性顯著提升。這使得更多首次置業的年輕人或改善型需求的家庭有機會進入市場，從而擴大潛在買家基礎。
- 市場情緒的轉變：在經歷了近五年的調整後，市場參與者對於後市的態度可能正在悄然轉變。早前的憂慮情緒逐漸被對前景的審慎樂觀所取代，這種情緒的轉變本身也可能成為推動樓市回暖的因素之一。
對市場前景的展望與潛在挑戰
儘管大摩對香港樓市的未來趨勢持樂觀態度，但也提醒市場仍面臨一些挑戰。報告中提到，例如庫存壓力仍然存在，負資產戶的增加以及失業率的上升，都是潛在的影響因素。同時，部分發展商在營運上也可能面臨一定的困難。這表明，雖然整體趨勢向好，但市場的復甦之路可能並非一帆風順，仍需密切關注宏觀經濟環境以及具體的市場數據變化。
從具體的數據來看，二零二四年首十一個月，香港整體住宅樓價較二零二三年底下跌約百分之六點八，較二零二一年七月的歷史高位則下跌約百分之二十七點一。然而，租金方面，受惠於人才計劃推動以及用家入市意願的增加，整體住宅租金在今年首十個月上升約百分之四點八。這些數據顯示出市場內部存在一定的結構性變化，即租金回報率正在改善，這對於樓價的企穩反彈是一個積極的信號。
總結與啟示
摩根士丹利的報告為香港房地產市場描繪了一個令人振奮的未來藍圖。在取消印花稅、降低按揭利率以及內地買家需求增加等多重利好因素的推動下，香港樓市有望迎來一個持續多年的上升周期。這一判斷不僅是基於對當前市場數據的分析，更是對未來經濟走勢、政策導向以及消費者信心的綜合考量。然而，市場的發展總是充滿變數，投資者和潛在買家仍需保持警惕，關注可能存在的風險因素，並做出審慎的決策。在這個充滿機遇與挑戰的市場環境中，了解趨勢、把握時機，方能順應時代發展，實現資產的穩健增值。
