近期，市場高度關注美國聯儲局的利率政策走向，以及其對香港本地按揭市場可能產生的影響。經絡按揭轉介預計，美國最快將於下半年進行今年內的首次減息，此舉預期將對本港的拆息水平產生連帶影響，短期內或有機會下試0.5厘或更低的水平。
美國減息預期與本港拆息連動
美國聯儲局的議息會議結果備受矚目。儘管最新的利率點陣圖顯示，聯儲局在今年底前有機會進行兩次減息，但市場普遍認為，由於關稅措施對通脹的影響具有滯後性，且實際影響程度仍不明朗，聯儲局在做決策時將會審慎評估通脹及就業數據。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，若通脹及就業數據走向可控，預期下半年將會迎來美國年內的首次減息。
此預期對香港本地按揭市場影響深遠。港元與美元掛鈎，美國的利率變動會直接影響港元的供求，進而影響本地的銀行同業拆息（HIBOR）。 近期，儘管美國仍未減息，但受惠於新股市場氣氛熾熱、熱錢持續湧入香港，以及市場對港元需求增加，一個月HIBOR已大幅回落，並連續多日維持在1厘以下水平。 經絡按揭轉介預計，若市場對港元需求持續，銀行體系總結餘維持在高位，HIBOR短期內有機會進一步下探至0.5厘或更低。
銀行最優惠利率與按揭成本
在美國未減息的情況下，香港本地主要銀行如滙豐銀行、中銀香港等均維持其最優惠利率（P）不變，維持在5.25%的水平。 曹德明指出，雖然銀行未隨即調整最優惠利率，但HIBOR的下降已使得現時銀行體系的資金成本降低，即使未有調整最優惠利率，供樓業主的利息開支已能即時獲得緩解，這對樓市形成了正面支持。
若美國如預期般在下半年展開減息行動，預計香港銀行將會根據其商業策略，跟隨下調最優惠利率，屆時有機會回落至加息周期前的水平。 據估計，若此趨勢發展，香港最優惠利率仍有0.25厘的下調空間，而與之掛鈎的H按（以HIBOR為基準）封頂利率亦可能下調至3.25厘。 這意味著，對於貸款額為500萬港元、年期30年的按揭貸款，如果實際按息能從封頂水平的3.5厘回落至當前約1.84厘的水平，每月供款將可節省約4,369港元，減少接近兩成。
樓市展望與潛在風險
儘管利率環境有望改善，但市場對下半年樓市仍持謹慎態度。有報告指出，政府年初的撤辣措施曾帶動三月份的樓市出現短暫「小陽春」，但隨後樓市再次放緩。儘管上半年政府推出了多項放寬按揭的措施，但持續高企的利率以及不斷攀升的負資產個案，都為市場帶來陰影。
此外，金管局亦提醒市民，由於香港與美國之間的息差擴闊，可能引發套息交易，導致港元匯率逐步走近弱方兌換保證水平。若套息交易持續，有可能觸發弱方兌換保證，金管局屆時需入市干預，銀行體系總結餘下降，進而可能導致港元拆息回升。 因此，市民在置業、投資或借貸時，需充分考慮港元息率回升的可能性，並妥善管理相關風險。
總體而言，市場普遍預期美國將於下半年開始減息，這將有助於降低香港的按揭利率和供款壓力。然而，潛在的市場變數和風險亦不容忽視，市民在作出財務決策時，應保持審慎，並充分評估各種可能性。
