2025年5月，香港按揭市場錄得顯著的利率下降，經絡按揭轉介的最新數據顯示，該月份的按揭息率指數（MMI）報2.8厘，較前一個月顯著下跌74個點子，創下近31個月以來的最低紀錄。這一變化與香港銀行同業拆息（HIBOR）的急劇回落息息相關。
拆息下跌帶動實際按息創新低
根據經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，5月份超過九成半的新按揭客戶選擇了H按計劃。在此期間，香港金融管理局（金管局）四度出手干預市場，使得銀行體系總結餘升至1740億港元的水平，大量的熱錢湧入亦直接導致HIBOR急速下跌。5月份，一個月期HIBOR的平均報價為1.47厘，較4月份的3.65厘大幅回落了2.18厘，這直接拉低了MMI指數。
曹德明進一步分析，以目前的市場情況，當一個月HIBOR報0.54厘時，若採用普遍H按計劃「H+1.3厘」，實際按息可低至1.84厘，這較許多銀行提供的3.5厘封頂利率低了1.66厘。以一筆500萬港元的貸款、30年還款期為例，若以1.84厘的實際按息計算，每月供款約為1.81萬元；而若以3.5厘的封頂利率計算，每月供款則約為2.24萬元，每月可節省高達4369元，節省幅度達19.5%。
未來利率走勢預測：挑戰2厘水平
對於未來的按揭利率走勢，曹德明預計，隨著市場上港元需求的持續增加，銀行體系總結餘若能維持在千億港元以上，HIBOR在短期內有可能進一步下試0.5厘或以下的水平。在此情況下，經絡按揭息率指數（MMI）亦有可能挑戰2厘或以下的關口。
在美國的貨幣政策方面，最新公布的美國5月份消費者物價指數（CPI）為2.4%，略高於4月的2.3%，而失業率則維持在4.2%。曹德明認為，聯儲局在即將公布的議息會議中，很大可能會維持利率不變。但他預計，若未來的通脹數據保持穩定可控，聯儲局在下半年仍有可能進行一次減息。
對樓市的正面影響
按揭利率的下降，直接減輕了置業人士的供樓負擔，這對樓市起到了積極的推動作用。較低的實際按息不僅能刺激潛在買家入市，也可能鼓勵現有業主考慮轉按，以鎖定更優惠的利率。隨著利息成本的降低，房地產的投資吸引力也相對增加，有助於穩定和提振市場信心。
H按主導市場，轉按需求潛藏
數據顯示，選擇H按計劃的客戶比例持續偏高，這反映了在低息環境下，H按的吸引力遠超P按。雖然近期部分銀行或因銀行體系總結餘變動而微調了封頂利率或現金回贈策略，但整體而言，H按仍是市場主流。隨著實際按息持續走低，更多業主可能會評估現有按揭條款，考慮轉按以獲取更低的供款額。
總結：低息環境持續，留意市場動態
總體而言，5月份香港實際按揭利率的顯著下降是多重因素疊加的結果，包括金管局的市場干預、HIBOR的回落以及資金流入等。這為置業人士帶來了實際的利好，並為樓市注入了新的活力。未來利率走勢預計仍有下調空間，但最終仍需密切關注美國聯儲局的貨幣政策動向以及本地的經濟數據。對於有意置業或進行按揭轉介的市民，應持續關注市場變化，把握有利時機。
