香港銀行同業拆息（HIBOR）是香港金融市場的重要指標，尤其與樓宇按揭市場息息相關。近期，與供樓最密切相關的一個月期HIBOR持續下跌，甚至出現連跌五日的情況，這對廣大H按（HIBOR-based mortgage）供樓人士來說，無疑是個好消息。以下將深入分析這波HIBOR跌勢的來龍去脈，以及它如何具體影響到港人的按揭供款。
拆息為何急跌？資金湧港是主因
銀行同業拆息，顧名思義，是銀行之間短期資金融通的利率。它的高低直接反映了銀行體系資金的充裕程度。當市場上的港元資金較多時，銀行之間的拆借利率自然會下降。近期一個月HIBOR的顯著回落，甚至創下近三年新低（如6月9日報0.56厘，創2022年6月15日後新低；5月13日報1.566厘，連跌6天累計跌約2.42厘，創2022年8月以來最低），其背後有多重因素推動。
最主要的驅動力來自於銀行體系結餘的大幅增加。根據聯繫匯率制度，當港元匯價觸及7.75的強方兌換保證時，香港金融管理局（金管局）會入市承接美元沽盤並釋出港元。近期港元多次觸發強方兌換保證，金管局因而向市場注入了大量港元，銀行體系總結餘由原來的約800億港元倍增至逾1700億港元。 資金「水浸」的狀態，直接降低了銀行的資金成本，推動拆息應聲下跌。
此外，全球經濟前景不明朗，特別是美國掀起的關稅戰，引發市場對美國經濟發展的憂慮，促使環球投資者分散投資，減少美元持倉，轉而尋求香港等亞洲市場避險，港元需求因此顯著提升，資金持續流入。 香港股市的良好表現也吸引了南向資金，進一步增加港元流動性。 雖然臨近半年結，資金有機會抽緊，但目前約1700億元的總結餘水平仍然龐大，短期內拆息預計會維持在低位。
實際例子：500萬按揭，每月供款大減4319元
對於選擇H按的供樓人士來說，HIBOR的下跌具有最直接的影響。H按的實際按揭利率通常是「H+固定點子」，同時設有封頂利率（Cap Rate），當按揭利率按「H+固定點子」計算高於封頂利率時，則以封頂利率為準。目前市場主流的H按計劃普遍以「H+1.3厘」計算，而主要銀行的封頂利率通常為P（最優惠利率）減去一個點差，例如P-1.75%，若P為5.25%，則封頂利率為3.5%。
過去一段時間，由於HIBOR處於高位，H按的實際利率觸及甚至高於封頂利率，供樓人士實際上是以封頂利率3.5%來計算每月供款。然而，隨著近期一個月HIBOR大幅下跌，按「H+1.3厘」計算的實際按息已跌穿封頂利率。
根據報導，6月9日一個月HIBOR報0.56厘。按主流H按計劃「H+1.3厘」計算，實際按息為0.56厘+1.3厘=1.86厘。這個1.86厘的實際按息，顯著低於封頂利率的3.5%。
現在，我們來看看這個變化對一個借款500萬港元、分30年攤還的按揭個案具體的影響。
若以封頂利率3.5%計算，每月供款金額為$22,452。
若以最新實際按息1.86%計算，每月供款金額約為$18,133。
兩者相減，每月供款減少了 $22,452 – $18,133 = $4,319。
這印證了標題中「較封頂息每月少供4319元」的說法，意味著H按借款人實質的利息開支大幅減少，供樓負擔得到明顯紓緩。這種情況是近兩年來首次出現H按實際利率低於封頂利率，為選擇H按的業主帶來實質利好。
H按重拾優勢：市場選擇的轉變
在HIBOR高企、實際按息觸及封頂利率的時期，H按與P按（以最優惠利率P為基礎計算的按揭計劃）的實際供款利率差異不大，部分借款人甚至可能轉向P按或定息按揭以鎖定利率風險。然而，隨著HIBOR顯著回落，H按「H+1.3厘」的實際按息跌穿了封頂利率，其低息優勢立即凸顯出來。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，H按實際按息比封頂息率3.5厘減少了1.64厘，供樓業主的利息開支可即時降低，對樓市有正面支持作用。他預計，隨著H按優勢重現，其選用比例將會回升至95%或以上水平，重拾市場主導地位。 金管局的數據也顯示，3月份H按選用比例報91.8%，按月上升。
H按的特性是「進可攻、退可守」。當HIBOR低企時，可以享受較低的實際按息；即使未來HIBOR回升，也有封頂利率提供保障，避免供款無上限飆升。這種彈性使其在目前市場環境下更具吸引力。
未來展望：低息環境能持續多久？
儘管當前HIBOR處於低位，但其波動性較大，容易受資本市場活動、資金流向、港元需求以及季節性等因素影響。未來的HIBOR走勢，很大程度上仍繫於宏觀經濟環境和主要央行的貨幣政策，尤其是美國聯邦儲備局的議息決定。
雖然市場普遍預期美聯儲今年內可能啟動減息周期，但具體時間和幅度仍存在不確定性。即使美聯儲維持息口不變，若資金繼續流入香港，銀行體系結餘維持高位，HIBOR仍有下探空間。有業界人士估計，一個月HIBOR短期內仍有機會下試0.5厘或以下水平。
然而，港美之間的息差拉闊也可能誘發套息交易，這會影響港元匯價和銀行體系結餘，進而對HIBOR構成影響。中原按揭董事總經理王美鳳預計，港元拆息後市走勢將視乎聯儲局減息政策、市場資金流、港元供求以及季節性等因素，本港實際按息今年內將在介乎2厘至3厘的水平波動。
對於供樓人士來說，儘管短期內HIBOR低企帶來利好，但仍需留意市場變化，定期審視自身的按揭計劃。雖然金管局已暫停物業按揭貸款的壓力測試要求，但銀行審批按揭時仍會考慮供款佔入息比率（DSR），且H按用封頂息率計算每月供款以評估還款能力。因此，即使享受低息供款，也應確保自身的財務狀況能夠承受未來可能的利率波動。
結語：低息甘露，樓市暖流？
一個月HIBOR的連日下跌，為香港廣大H按供樓人士帶來了實實在在的「減負」。借款500萬港元、分30年償還的個案，每月供款較封頂息率大幅減少逾四千元，這筆可觀的數目，無疑能有效降低業主的月供壓力，釋放消費力。
這次拆息回落主要源於銀行體系結餘急升，顯示市場資金相對充裕。在經濟尚未完全復甦之際，低息環境有助於降低企業和家庭的借貸成本，對整體經濟活動和資產市場，包括樓市，都能起到一定的支持作用。業界普遍認為，實際按息跌穿封頂位、甚至低至接近2厘的水平，有望提振市場氣氛和信心，吸引潛在買家入市，刺激樓市交投。
然而，金融市場始終充滿變數，HIBOR的波動性是其固有特性。目前的低息甘露，能否轉化為樓市持續回暖的長效暖流，還需觀察未來資金流向、全球經濟形勢以及主要央行的貨幣政策走向。對於個人而言，享受低息便利的同時，保持審慎的財務規劃，方是長遠之道。
