香港樓市的活水：解讀「跨境購房通」如何激活內需
近年來，香港樓市經歷波動，挑戰重重。在這個背景下，美聯集團主席黃建業提出設立「跨境購房通」的建議，旨在引入外部資金，激活本地房地產市場，進而帶動整體經濟復甦。這個概念猶如為停滯的池水注入一道清泉，引發了廣泛的討論和關注。本文將深入探討「跨境購房通」的內涵、提出的背景、潛在影響以及實施的可行性。
樓市的「量升額跌」困境
當前香港樓市呈現「量升額跌，價量背馳」的特殊情況。美聯集團主席黃建業指出，儘管住宅物業成交量按年有所上升，但成交金額卻預計會下跌，甚至可能創下九年來同期的新低。 這反映出在「撤辣」措施實施後，市場並未全面復甦，特別是中大型單位的交投疲軟，拖累了整體成交金額。 經濟前景的不確定性、失業率的回升以及消費意欲的低迷，加上中美關稅戰的影響，都讓市民對前景感到憂慮，延遲了置業的決定，導致換樓鏈未能有效啟動。 雖然本地購買力有反撲跡象，但單靠「內需」的力量並不足以推動樓市全面復甦，尤其是對於消化中大型單位而言，引入外部資金顯得刻不容緩。
「跨境購房通」的構想與內涵
黃建業所倡議的「跨境購房通」，其核心概念是參考現有的「滬港通」、「深港通」等金融市場互聯互通機制，建立一個便利中港兩地居民跨境購房的通道。 這個機制將打破地域限制，讓內地居民更便捷地來港置業，同時也為香港居民在大灣區購房提供便利。
其具體內涵可能包括：
- 資金便利化： 解決內地居民在港購房時面臨的外匯管制問題。目前內地居民每人每年有相當於五萬美元的外幣便利化額度，這對於在香港購買高價物業而言遠遠不足。 設立「購房資金通」或「購房資金池」，可以在風險可控和資金閉環管理的原則下，允許資金專款專用，直接用於購房，並確保資金不外流。
- 簡化流程： 降低跨境購房在手續和程序上的複雜性。目前內地居民在港購房雖然在稅務上與香港永久居民享有同等待遇，只需繳付基本從價印花稅，無需額外印花稅和買家印花稅，但在按揭審批等方面仍可能存在不同。 「跨境購房通」有望進一步簡化這些流程，提高效率。
- 吸引人才與資金： 結合香港吸引人才的政策，便利來港人才在港安居置業。許多新來港人才採取「先租後買」的策略，兩年租約期滿後將釋放出可觀的購買力。 設立「跨境購房通」可以解決人才購房的後顧之憂，增強他們留港發展的誘因，從而為樓市帶來新增長點。
以「外需」激活「內需」的邏輯
黃建業認為，引入「活水」刺激「外需」是激活香港樓市「內需」的關鍵。 樓市的低迷不僅影響房地產行業本身，也牽動著銀行、資產管理等相關產業的發展。 通過吸引外來資金，尤其是內地資金，可以：
- 增加成交量和金額： 外來購買力直接提升市場的活躍度，特別是對於消化目前供應較多、交投疲軟的中大型單位有積極作用。
- 提振市場信心： 外來資金的流入是市場信心恢復的重要信號，有望帶動本地買家的入市意欲，形成正向循環。
- 幫助消化庫存： 高企的現樓貨尾量是當前樓市面臨的一大挑戰。 外來需求可以幫助消化這些庫存，緩解樓價下行壓力，並增加發展商恢復買地的誘因。
- 增加政府庫房收入： 物業交易的增加會帶來更多的印花稅收入，有助於改善政府財政狀況。
挑戰與可行性分析
設立「跨境購房通」的建議雖然充滿潛力，但也面臨一些挑戰和需要深入研究的問題：
- 資金外流風險： 如何在便利資金流動的同時，有效防止資金非法外流是關鍵。閉環管理和專款專用是保障金融安全的必要措施。
- 市場承受能力： 大量外來資金湧入可能對本地樓價造成衝擊，需要審慎評估市場的承受能力，並考慮設立相應的調控機制，例如限定購房類型或金額等。
- 政策協調： 「跨境購房通」的實施需要兩地政府在政策、法規和監管方面進行協調和銜接，確保機制的順暢運作。
- 對本地居民的影響： 如何平衡外來需求與本地居民的置業需求，避免擠壓本地居民的置業空間，是需要關注的社會問題。
儘管存在挑戰，但「跨境購房通」的概念並非空中樓閣。大灣區內地城市已經實施了港澳居民購房的支付便利化措施，為跨境購房提供了初步的政策基礎。 此外，香港政府近年來積極推出各項人才入境計劃，吸引了大量內地人才來港，他們是潛在的購房主力。 結合這些背景，設立「跨境購房通」具有一定的可行性。
展望未來
美聯集團主席黃建業提出的「跨境購房通」建議，為香港樓市的未來發展提供了新的思路。在當前樓市面臨挑戰之際，引入外部「活水」確實是激活「內需」的一種潛在途徑。這個概念不僅關乎房地產市場的復甦，更涉及香港作為國際都會如何在大灣區融合發展的大背景下，更好地吸引人才、資金，並在風險可控的前提下實現與內地的優勢互補和協同發展。未來，「跨境購房通」能否從構想變為現實，以及如何設計和實施，將對香港樓市乃至整體經濟產生深遠影響，值得各界持續關注和深入探討。
