香港樓市的前線觀察：中原經紀人指數連升四週的啟示
樓市，向來是香港社會關注的焦點，其波動牽動著無數家庭的神經。近期，一個值得關注的數據浮現——中原經紀人指數（CSI）住宅售價指數呈現連續四週的升勢，並逐步逼近50點好淡分界線。這項指數，如同樓市前線的溫度計，直接反映了置身市場最前線的地產代理們對樓價走勢的看法。他們的樂觀情緒逐漸累積，是否預示著香港樓市正迎來新的轉折？
前線的聲音：CSI指數的意義與觀察
中原經紀人指數（CSI）是一項獨特的市場情緒指標，由中原地產定期對其前線地產代理進行意見調查編製而成。 這項指數旨在衡量地產代理對未來樓價或租金變動方向的預期。 指數的範圍介於0至100點之間，其中50點是重要的好淡分界線。當指數高於50點時，意味著大部分前線經紀看好未來樓價或租金走勢；反之，低於50點則表示他們傾向看淡。
CSI指數的重要性在於其「前瞻性」。地產代理身處交易最前線，他們接觸到的睇樓量、買賣雙方的議價態度、市場查詢量等資訊，往往能較快捕捉到市場情緒的微妙變化，這些變化可能領先於實際的成交數據。 因此，CSI被視為預測樓價走勢的重要參考指標，其走勢與中原城市領先指數（CCL）具有較高的相關性。
近期CSI住宅售價指數連續四週上升，並迫近50點水平，正反映出前線代理對樓市前景的信心正在增強。 這種情緒的轉變，是受到哪些因素的影響？而這又將如何影響未來的樓市走向？
樂觀情緒的催化劑：市場氣氛的回暖
中原經紀人指數的連續上升並非無的放矢，背後有多重因素正在悄然改變市場氣氛：
- 新盤銷售理想，帶動市場信心： 近期各區新盤持續錄得理想的銷售成績，這不僅消化了部分市場的供應，更重要的是，新盤的熱銷往往能產生示範效應，提振整體市場的買家情緒，讓潛在置業者感受到市場的活躍度正在提升。
- 拆息回落，減輕供樓負擔： 上個月以來，香港銀行同業拆息（Hibor）全線大幅回落，特別是與按揭貸款息率密切相關的1個月拆息已跌至1厘以下。這直接降低了新造按揭和現有浮息按揭的利息支出，減輕了供樓負擔，從而增加了買家的入市意慾和能力。
- 外部環境的潛在影響： 雖然全球經濟及地緣政治存在不確定性，例如中美關係的發展仍需觀察，但整體而言，對於香港樓市而言，任何有助於提升市場流動性和資金成本下降的因素，都有助於改善市場情緒。此外，部分分析指出，內地經濟政策及潛在的通關利好（雖然並非最新的即時資訊，但過往經驗顯示通關對樓市情緒有正面影響）也可能成為支撐市場情緒的因素。
前線經紀的視角：從淡靜到稍穩
回顧過去一段時間，香港樓市經歷了調整期，前線地產代理承受了相當的壓力。在市況淡靜時，成交量減少，代理的生存空間受到擠壓。 然而，地產代理作為最接近市場脈搏的一群人，他們能夠迅速察覺到市場的微小變化，例如睇樓人數的增加、還價幅度的收窄等，這些都是樓價可能見底回升的信號。 當市場氣氛轉好時，地產代理便能更有效地發揮作用，促成交易。
CSI指數從較低水平連續回升，正印證了前線代理對市場看法的轉變，從過去的偏向看淡（指數低於50點甚至45點），逐步過渡到目前的謹慎樂觀，並期望指數能站穩於50點好淡分界線之上，預示樓價有望趨向上升。
不同板塊的溫度計：差異化的市場表現
值得注意的是，中原經紀人指數涵蓋了不同物業板塊的表現，雖然住宅售價指數連續上升，但其他板塊的表現卻有所差異：
- 住宅租金： CSI住宅租金指數近期雖有輕微回落，但仍長期企穩於50點好淡分界線之上，顯示住宅租賃市場依然獲得用家支持，預示租金有望維持高位或重拾升軌，尤其是在租賃旺季即將來臨之際。
- 商舖： CSI商舖售價及租金指數近期重上40點水平，預示買賣及租賃市況走勢稍為靠穩。端午節等節日活動帶動人流及零售市道，對商舖市場情緒帶來正面影響。 然而，指數仍在40點附近徘徊，尚未完全擺脫睇淡區，顯示商舖市場的回暖尚需時日。
- 工廈： CSI工廈售價及租金指數近期也呈現上升勢頭，並重回40點水平以上，預示工廈買賣及租務市況有望走穩。
- 寫字樓： CSI寫字樓售價及租金指數則持續低迷，連續多週低企於30點以下，預示寫字樓買賣及租賃市況仍面臨下調壓力。 這反映出後疫情時代的工作模式轉變及經濟環境對寫字樓市場的持續影響。
總結：樂觀情緒的星星之火，能否燎原？
中原經紀人指數住宅售價連續四週上升，無疑是香港樓市近期的一個積極信號，它反映了前線地產代理對市場前景的信心有所增強。 新盤的良好銷售、拆息的下降等因素，為這份樂觀情緒提供了基礎。然而，需要注意的是，指數雖然迫近50點，但尚未完全站穩在其上方，市場仍在觀察和等待更多明確的訊號。
樓市的未來走勢仍然受到多方面因素的影響，包括全球經濟環境、本地經濟表現、利率走向以及政府政策等。前線地產代理的樂觀情緒是一顆重要的火種，能否引發樓市的全面回暖，仍需時間的驗證。投資者和置業者在決策時，除了參考CSI等情緒指標外，更應綜合考慮市場的實際成交數據、自身的財務狀況以及對未來宏觀環境的判斷。
從中原經紀人指數的變化，我們看到了市場情緒的微妙轉向，這為冰封已久的香港樓市帶來了一絲暖意。未來數週CSI能否突破50點並持續向上，將成為觀察香港樓市是否真正迎來「小陽春」甚至「大牛市」的重要指標。 畢竟，前線的聲音，往往是市場最真實的寫照。
