房地產市場的浪潮總是牽動著無數人的心弦，每一次新盤的推出，都像是一場精心策劃的演出，充滿了策略與博弈。近期，市場聚焦於新世界等發展商在黃竹坑港島南岸的「滶晨」項目，正醞釀推出全新一批價單，主打兩房單位，數量約90伙，更特別的是，這次推出了1%的「業主提名優惠」。這不僅是簡單的銷售動作，背後蘊含著發展商對當前市場的判斷、對目標客群的精準鎖定，以及在競爭激烈的環境中突圍而出的巧思。
市場的脈動：兩房單位的吸引力
為何在眾多戶型中，發展商選擇此時主打兩房單位？這與當前香港樓市的結構性需求息息相關。兩房單位因其相對合理的總價和空間利用率，長期以來一直是首次置業人士、年輕家庭以及部分投資者的熱門選擇。在樓價高企的環境下，細單位尤其是兩房，提供了進駐核心區域或具發展潛力區域的門檻。
近年來，儘管市場經歷調整，但對於具備交通優勢和完善配套的新盤，剛性需求依然存在。黃竹坑港島南岸作為新興的鐵路沿線發展區，憑藉其港鐵站上蓋的便利性以及蛻變中的區域規劃，吸引了大量目光。區內的商業、休閒及教育配套逐漸完善，使得兩房單位在此地更具吸引力，能滿足追求便捷都市生活而預算相對有限的買家。
世邦魏理仕的研究顯示，預計2025年住宅租賃市場需求將上升，特別是一房及兩房單位，這有助於推動一級市場的投資，較高的租金回報也能吸引投資者，支持樓價穩定或保持增長。 這種對細單位租賃需求的預期，也可能轉化為一部分自用買家的置業動力，他們可能考慮到未來的出租潛力。
推出約90伙兩房單位，是一個經過計算的數量。既能為市場提供一定供應，測試水溫，同時又不會過於龐大而對價格造成過度壓力。這批單位預計將涵蓋不同景觀或座向，提供多樣化的選擇，以迎合不同買家的具體偏好和預算。
「業主提名優惠」的巧思：激活社交網絡
「業主提名優惠」並非首次出現在香港樓市，但每一次的推出都值得細品。這次滶晨項目提供的1%折扣，看似不高，卻是一項深具市場營銷智慧的策略。
這個優惠的核心在於「連結」和「口碑」。發展商鼓勵已購入單位的業主成為「推廣大使」，通過他們的社交圈子去吸引潛在買家。對於已購單位的業主而言，提名親友或朋友不僅能幫助他們獲得額外折扣（儘管優惠是給予被提名人），更重要的是，這是一種社交互動，有助於在社區內建立網絡，日後可能共同分享居住體驗或區域發展帶來的便利。
對於被提名的買家而言，這1%的折扣是一個實實在在的成本節省。在高價物業市場中，即使是1%，也能節省一筆可觀的金額。更重要的是，被提名往往意味著他們能夠優先獲得單位資訊，甚至享有優先揀樓的機會。這種「優先」的感覺，在爭奪優質單位的市場中，具有特殊的吸引力。例如，在北角皇都的銷售中，招標單位買家便享有「尊貴業主提名優惠」，買方可提名3人以價單形式購買單位，被提名人可優先揀樓及額外獲售價1%折扣。, 啟德柏蔚森也增設了類似的「尊貴業主提名優惠」。
這種優惠策略，巧妙地將銷售鏈條從傳統的示範單位和地產代理，延伸到了現有業主的社交網絡。這是一種「病毒式營銷」的變體，依靠真實業主的推薦，建立了更高的信任度。在資訊爆炸的時代，來自熟人或已是項目一份子的推薦，往往比冰冷的廣告更能打動人心。此外，這種方式也能幫助發展商在一定程度上降低營銷成本，將這部分成本轉化為優惠回饋給買家，形成良性循環。
發展商的策略佈局：貨如輪轉與多元化銷售
新世界發展作為香港主要的發展商之一，近年來積極調整銷售策略，以適應市場變化。執行董事兼行政總裁黃少媚曾表示，集團專注地產本業，採取「貨如輪轉」的銷售策略，未來會繼續加快物業發展。 這意味著集團傾向於根據市場反應，靈活調整推盤節奏和策略，快速去化現有庫存，以改善現金流和降低負債水平。,
「滶晨」項目的推出，正是這一策略的體現。該項目位於黃竹坑香葉道，由新世界、帝國集控、資本策略地產及麗新發展合作策劃，分兩座住宅大樓，提供447伙，戶型涵蓋2房至5房。, 近期項目銷售動作頻頻，包括早前以招標形式推出部分單位。 此番以價單形式推出兩房單位，並輔以提名優惠，顯示發展商希望借助市場對兩房單位剛性需求的基礎，以較為公開和標準化的方式推動銷售，配合招標形式銷售較大或特色單位，形成多元化的銷售組合。
提供1%的提名優惠，也與當前市場競爭環境有關。在樓市仍面臨挑戰，供應相對充裕的情況下，發展商需要提供額外的誘因來吸引買家。雖然折扣力度不大，但結合項目的地理位置和潛力，以及「優先揀樓」等附帶權益，足以構成一定的吸引力。同時，這也反映出發展商對項目品質和區域前景的信心，相信業主樂於將這個置業機會推薦給身邊的人。
潛在的市場影響與展望：
滶晨此次推售兩房單位的行動，預計將對市場產生多方面的影響。
首先，它將增加黃竹坑港島南岸區域的住宅供應，特別是中小型單位，為渴望進入該區域的買家提供更多選擇。這可能有助於平抑該區兩房單位的價格，但也取決於最終的定價策略。
其次，1%的業主提名優惠可能會引發其他發展商的效仿，特別是在一些競爭激烈的區域或項目中。這種基於社交網絡的營銷模式，成本相對較低，但潛在的轉化率可能較高，值得其他發展商借鑒。
第三，此次推盤的銷售表現，將被視為衡量當前市場對新興區域中小型單位需求的重要指標。如果銷售理想，將增強發展商對後續推盤的信心，也可能刺激其他發展商加快推盤步伐。反之，如果銷售受阻，可能迫使發展商調整定價或提供更大幅度的優惠。
從宏觀角度看，新世界等發展商積極推盤並採用多元化銷售策略，反映出在不確定性猶存的市場環境下，發展商普遍希望加快資金回籠，降低財務風險。這與世邦魏理仕預期2025年樓市將溫和復甦，成交量增加的判斷相符。 成功「貨如輪轉」對於具備龐大土地儲備和發展計劃的發展商而言至關重要。
然而，市場仍然面臨多重挑戰，包括潛在的加息風險、全球經濟的不確定性以及本地經濟的復甦速度等。新盤的銷售表現最終還是取決於定價是否貼近市場預期、項目自身的吸引力以及整體市場氣氛。
總結而言，新世界等發展商在滶晨項目推出約90伙兩房單位並提供1%業主提名優惠，是一項集市場洞察、精準營銷和財務策略於一身的舉措。它瞄準了具備剛性需求且對價格敏感的兩房買家，藉助現有業主的社交網絡進行推廣，並符合發展商加快去化、優化現金流的整體戰略。市場正密切關注此次推盤的具體定價和銷售情況，這不僅關係到滶晨項目的成敗，也將為未來香港樓市的走向提供重要的參考信號。
