樓市的溫度計：從十大屋苑成交量看市場冷暖
香港樓市，總是牽動著無數人的心弦。它是安居樂業的載體，也是財富積累的途徑。而作為市場前線的四大地產代理，它們每週末發佈的十大指標屋苑成交數據，就像是一支精準的溫度計，快速反映著二手市場的即時冷暖。近期，這支溫度計顯示出了一股寒意：四大代理的數據不約而同地指向成交量下跌，並且全都僅錄得單位數的買賣宗數。這不單單是數字上的變化，背後更vividly地折射出當前二手住宅市場的膠著狀態與複雜心態。
數字會說話，它們無聲地訴說著市場的真實情況。當我們看到四大代理——中原地產、美聯物業、香港置業以及利嘉閣地產——發佈的最新週末十大屋苑成交數據時，那一個個位數的成交宗數，以及較上週明顯下跌的趨勢，無疑是一個強烈的信號。例如，在最近的一個週末（5月24日至25日），綜合四大代理的數據顯示，十大屋苑的成交量全線回落，均僅錄得單位數成交。其中，美聯錄得約8宗成交，創下7週以來的新低；而中原地產更是僅錄得3宗成交，較上週急挫57.1%，創下16週新低。香港置業和利嘉閣的數據雖然沒有在同一段文字中被具體點出數字，但被明確指出「全線回落，均僅錄單位數成交」，這就足以說明市場的普遍狀況。
這與前段時間部分週末出現雙位數成交，甚至成交量按週有所回升的情況形成了鮮明對比。例如，在4月中旬的一個週末（4月12日至13日），美聯物業錄得11宗成交，按週增加逾8成。香港置業同期也錄得8宗成交，按週增加60%。而在3月底的一個週末（3月30日至31日），十大屋苑錄得14宗成交，按週急升75%，創下16週新高。對比之下，近期周末單位數的成交量，確實顯示出市場動力顯著減弱。
是哪些因素導致了二手市場的這波「冷鋒」呢？深入分析，不難發現多重原因正在同時發揮作用，共同導致了二手交投的放緩。
一手新盤的強勁磁吸效應
當前二手市場面臨的最大競爭者，無疑是來勢洶洶的一手新盤。近期，多個全新大型一手樓盤以吸引力的定價策略進入市場，成功吸引了大量的市場購買力和媒體焦點。正如中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑所言，一手新盤訂價極具吸引力，加上市場充斥利好消息，搶去了部分二手市場的客源。這些新盤往往提供多樣化的戶型、現代化的設計和完善的配套設施，並且在定價上採取克制甚至略低的策略，對於追求性價比的買家而言，無疑具有巨大的吸引力。當大量準買家將目光投向一手市場，並成功被吸納後，二手市場的潛在買家自然會減少，成交量隨之下降。
業主與買家的心態博弈
除了來自一手市場的競爭，二手市場內部買家與業主之間的心態博弈也是導致成交量下跌的關鍵因素。一方面，經歷了前段時間市場氣氛的好轉，部分二手業主的心態轉強，對後市抱持樂觀態度，因此不願大幅降價出售物業。優質盤源或筍盤在前期的成交中小幅被消耗後，剩餘的放盤中，業主的議價空間相對有限。另一方面，雖然市場上資金流動性增加，銀行拆息回落導致「供平過租」現象出現，理論上有利於刺激置業需求，但買家在面對叫價強硬的業主時，往往選擇觀望或持續壓價，希望能「撈到筍盤」。
美聯物業住宅部行政總裁布少明提到，儘管買家睇樓熱情高漲，反映剛性需求依然存在，但優質盤源逐漸減少，這也使得買家更傾向於耐心等待，尋找合適的目標。這種買賣雙方在價格上的拉鋸和僵持，直接導致了交易過程的延長甚至停滯，最終反映在成交宗數的減少上。
市場不明朗因素與觀望情緒
儘管有著「供平過租」的利好，但影響樓市的因素遠不止於此。全球經濟形勢、地緣政治風險以及本地經濟的復甦進度等，都可能對市場信心造成影響。一些買家可能會因為這些外部的不確定性而抱持觀望態度，推遲入市決定。當市場觀望氣氛轉濃時，即使有潛在的購買需求，也會因為猶豫不決而未能轉化為實際的成交。正如一些分析指出，金融市場氣氛低迷或外部不確定性，都可能令買家入市態度變得猶疑，導致二手交投轉靜並於低位橫行。
缺乏焦點與購買力回流
此外，部分週末缺乏矚目的全新一手盤推售，也可能間接影響二手市場的活躍度。當沒有新的大型一手項目登場時，部分原本計劃參與一手抽籤或參觀示範單位的買家，可能會將目光重新轉回二手市場。然而，如果二手市場的價格未能達到他們的預期，或者盤源吸引力不足，這些回流的購買力也難以快速轉化為成交。相比之下，當有備受關注的一手盤推出時，反而更能激發市場整體的人氣，甚至帶動部分向隅客回流二手市場尋寶。這也說明了當前二手市場在缺乏自身強勁動力的情況下，容易受到外部環境的影響。
後市展望：挑戰與機遇並存
面對四大代理十大屋苑成交量均錄得單位數且下跌的現況，我們不禁要問：這股「冷鋒」會持續多久？未來的樓市將會走向何方？
短期來看，只要一手新盤繼續以積極的定價策略主導市場，二手市場的成交量預計仍將面臨壓力，維持在相對低迷的水平。買賣雙方的價格預期差異，以及部分業主不願降價的心態，也會繼續造成市場的膠著狀態。
然而，我們也不能忽視市場中存在的潛在利好因素。首先，「供平過租」的現象，確實降低了部分潛在買家的入市門檻，特別是對於有實際居住需求的用家而言，當前可能是一個相對有利的入市時機。其次，市場對於未來可能的減息預期，以及中央政府可能出台的穩定經濟措施，都可能為市場注入信心，刺激置業需求。
此外，持續的睇樓活動和剛性需求的存在，表明市場底層的購買力並未消失。一旦買賣雙方的價格預期開始拉近，或者有新的政策利好出台，二手市場的交投量有望逐步回升。只不過，這個過程可能需要時間，並且會呈現波浪式的發展，而非一蹴可幾的V型反彈。
對於準買家而言，當前的市場環境提供了更多的議價空間和挑選機會，但同時也需要耐心和對市場的深入了解。仔細比較一手和二手物業的優劣，理性評估自身的財務狀況和風險承受能力，才能做出明智的置業決策。對於業主而言，認識到市場的現實情況，對價格抱持更為務實的態度，適當調整叫價，或許更能促成交易。
總結而言，四大地產代理週末十大屋苑成交全部下跌並僅錄得單位數買賣，是當前二手樓市面臨挑戰的一個縮影。這既是強勁一手市場競爭、買賣雙方心態博弈以及市場觀望情緒共同作用的結果，也反映出在多變的經濟環境下，房地產市場的敏感與脆弱。然而，市場底層的剛性需求依然存在，潛在的利好因素也在積聚。未來的樓市走向，將取決於這些多重力量如何相互作用。觀察四大代理每週發佈的十大屋苑成交數據，將繼續是我們感知市場脈搏、判斷樓市走向的重要途徑。這支溫度計雖然當下顯示著「單位數」的寒意，但我們仍需持續關注，看看它何時能再次指向更溫暖的數字。
