近年來，香港房地產市場經歷了一番波動，但在這起伏之中，一股新的趨勢正悄然浮現——新晉屋苑的交投量呈現回升之勢，並且連續兩個月錄得增長。這是否意味著樓市的春天即將到來？然而，在這片看似回暖的景象中，仍有部分新晉屋苑樓價出現較明顯的跌幅，像是備受矚目的柏傲莊、將軍澳天晉以及大埔天鑽等，這背後的原因又為何？這篇文章將深入探討全港18大新晉屋苑近期登記量增長的原因，並分析柏傲莊、天晉及天鑽樓價下跌的現象，帶您一窺當前香港樓市的真實面貌。
市場的溫度計：新晉屋苑交投回暖
想像一下，低迷已久的市場彷彿剛從冬眠中甦醒，春風吹拂，帶來了一絲暖意。這暖意，正體現在全港18大新晉屋苑的二手買賣登記量上。數據顯示，今年四月份，這些屋苑的二手成交登記量達到193宗，較三月份的149宗顯著增加了29.5%，連續兩個月呈現增長，並創下近五個月來的新高。 這不僅僅是數字上的變化，更反映了市場情緒的微妙轉變。
全面撤辣的及時雨
這波交投回升，不得不提的關鍵因素是「全面撤辣」。自2024年2月底政府宣布全面撤銷樓市需求管理措施後，市場的交易成本大幅降低，這對刺激購買力、尤其是吸引用家和投資者重新入市起到了立竿見影的效果。 新晉屋苑因其樓齡較新、設施較完善等優勢，在此利好環境下更受追捧，逐漸展現出與傳統大型屋苑媲美的吸引力。 港島、九龍及新界三區的新晉屋苑登記量均有所上升，其中港島區升幅最為顯著，按月增加了57.9%。
需求的釋放與捕捉
為何新晉屋苑在此時特別受到青睞？除了撤辣的政策效應，新晉屋苑本身具備的特質也是重要原因。它們通常擁有較新的建築設計、更現代化的會所設施以及更貼合現代人生活需求的配套。在樓價經歷一段時間的調整後，部分單位價格回落至買家更容易接受的水平，這促使了積壓已久的剛性需求以及部分看好後市的投資者趁機入市，捕捉「趁低吸納」的機會。 例如，新界區的尚悅，四月份登記量按月大增兩倍，顯示細價新晉單位對剛性需求有較大的吸引力。
市場的分化：有人歡喜有人憂
然而，在這片回暖的氣氛中，並非所有新晉屋苑都沐浴在春光之下。數據顯示，四月份有超過一半（55.6%）的新晉屋苑樓價錄得下跌，而樓價錄得升幅的屋苑則佔44.4%。 市場的分化現象十分明顯，部分屋苑呈現量價齊升的局面，而另一些則面臨樓價調整的壓力。
跌價風波：柏傲莊、天晉與天鑽的挑戰
在樓價下跌的新晉屋苑中，柏傲莊、天晉及天鑽的跌幅較為顯著，分別錄得6.9%、4.6%及3.1%的實質跌幅。 這三個屋苑雖然同為新晉屋苑的代表，但在各自面臨的市場環境和自身情況上存在差異，導致樓價出現較大波動。
柏傲莊：品質疑慮與市場調整
曾是市場焦點的大圍柏傲莊，近年來因建築質量問題而頻頻登上新聞版面，這無疑對其市場聲譽造成了一定的影響。雖然發展商已積極進行修繕工作，但買家在考慮入市時，仍可能將潛在的維修問題納入考量，導致部分業主選擇降價出售以加快成交。 此外，柏傲莊作為一個大型新盤，其定價策略和市場供求關係也會影響其樓價表現。在整體市場仍處於調整階段時，如果新盤供應量較大或市場觀望情緒較濃，二手樓價也會面臨壓力。有資料顯示，柏傲莊的個別成交錄得蝕讓，單位價值在幾年內出現貶值。 這反映出市場對於高位接貨的單位正在進行價值重估。
天晉：將軍澳區的供需博弈
將軍澳作為近年來新盤供應較為集中的區域之一，天晉作為其中的代表屋苑，其樓價走勢與區域內的供求關係密切相關。當區內有大量新盤推出並採取積極的定價策略時，會對二手市場構成一定的壓力，迫使部分業主調整叫價以吸引買家。 儘管將軍澳日出康城在四月份錄得全港新晉屋苑中最多的成交量，這顯示了區域內的交投活力，但天晉個別期數的樓價下跌，可能與其具體單位條件、業主的心態以及區域內的微觀市場變化有關。市場分化不僅體現在不同屋苑之間，即使是同一屋苑的不同單位，其樓價表現也可能因樓層、景觀、裝修等因素而有所差異。
天鑽：區域市場與預期變化
位於大埔的天鑽，其樓價下跌可能與區域市場的整體表現以及買家對該區的未來預期有關。雖然新界區整體新晉屋苑的登記量有所上升，但個別區域或屋苑可能面臨獨特的市場挑戰。例如，如果區域內的交通、配套或發展前景出現不明朗因素，或是受到其他區域新盤的競爭，都可能影響買家的入市意願和出價水平。儘管有資料顯示天鑽在2023年底的樓價錄得顯著升幅，但房地產市場的波動性較大，短期的價格調整是常見現象，可能受到市場氣氛、個別成交個案以及業主財務狀況等多重因素的影響。
後市展望：機遇與挑戰並存
新晉屋苑登記量的連月增長，無疑為低迷的香港樓市注入了一劑強心針，預示著市場活躍度的提升。 全面撤辣政策的效應持續釋放，低息環境（雖然有專家對長息看法謹慎）以及市場情緒的逐步改善，預計將在未來一段時間內繼續支持新晉屋苑的交投。 發展商亦積極部署推出新盤，以捕捉市場回暖的機會。
然而，個別新晉屋苑樓價的下跌提醒我們，市場的分化仍然存在，並非所有物業都能受惠於整體市場的回暖。建築質素問題、區域供應壓力、以及個別業主的財務狀況等微觀因素，仍然會對樓價構成影響。此外，宏觀經濟環境、利率走向以及地緣政治等因素（雖然有搜尋結果認為地緣政治影響樓市的因素減輕，但也有看法認為外圍戰爭爆發風險是利淡因素），仍是影響樓市走向的不確定因素。
對於置業者而言，這是一個充滿機遇但也需要謹慎判斷的時期。新晉屋苑提供了較新的選擇，但其樓價表現也可能較受市場情緒和個別因素影響。深入了解具體屋苑的市場情況、物業本身的質素以及自身的財務負擔能力，是做出明智決定的關鍵。而對於整體市場而言，新晉屋苑的交投回暖能否帶動整體樓市持續向上，仍需時間驗證。市場的溫度正在回升，但前行的道路上，仍需穿越一些價格調整的陰影。
