一起看似單純的商業交易，卻因為代理的涉嫌不當行為，演變成一場曠日持久的法律訴訟，最終導向巨額賠償的判決。這宗中原地產代理被控偽造合約，導致買家以高價購入商廈的案件，不僅揭示了房地產交易中潛藏的風險，更引發業界對於誠信和監管的深刻反思。法庭的判決固然是一個里程碑，但故事並未就此結束，中原方面表示將提出上訴，讓這場風波繼續延燒。
掏心掏肺的信任換來一場空？
這起案件的核心，源於2012年一宗涉及油麻地廟街「賢昆商業大廈」的交易。皇雀會的老闆關國基，有意購入這幢以「鷄記麻雀館」創辦人名字命名的物業全幢業權。他委託了中原地產的兩名代理黃東雄和蔡志聰負責洽談。最初，關國基出價2.7億元，這個價格已經高於他自己心中估算的2.5億元市值。然而，故事的轉折點發生在代理聲稱有第三方買家出現，而且出價更高。
代理為了促成交易，或者說為了抬高交易價格，據稱向關國基出示了一份聲稱來自另一間代理行——第一太平洋戴維斯的合約副本。這份合約顯示，有其他買家願意出價3.38億元競爭這幢大廈。 買家聽聞此訊，為了確保能購得心儀的物業，於是多次提高出價，最終以3.47億元成交。 交易在2012年底順利完成。
然而，事後關國基發現，這份聲稱是第三方買家出價的合約根本不存在，甚至連賣家林偉平也從未見過。 這種「無中生有」的合約，讓關國基深感被誤導，認為自己因為代理的虛假陳述，白白多付了近8,000萬元。 於是，他在2014年入稟高等法院，控告涉案的兩名代理及中原地產，要求賠償因誤導所造成的損失。
漫漫長路：一場等了11年的判決
這宗訴訟案件耗時甚長，從2014年入稟，直到2023年和2024年才陸續進行聆訊，最終在2025年4月19日，高等法院原訟法庭終於頒下判決。 這11年的等待，對於尋求公義的買家而言，無疑是一段煎熬的過程。
法庭在審理過程中，詳細檢視了雙方的證供和呈堂證據。法官楊家雄在判決書中指出，原告關國基是誠實可靠的證人，而第一被告黃東雄的證供則不可信。第二被告蔡志聰沒有出庭作供。 法庭最終接納了原告對事件的陳述。
法官的裁決嚴厲且明確，裁定黃東雄和蔡志聰在兩次會面中，共同向關國基作出了欺詐性的虛假陳述。 其中最關鍵的一點，就是他們展示了那份被法庭裁定為偽造的第一太平洋戴維斯合約副本。 法庭認為，這些虛假陳述的目的，就是為了誘使原告提高出價。
更重要的是，法庭指出，所有被告，包括兩名代理以及中原地產，都違反了對原告應負的受信責任。 信義責任是代理與委託人之間一種高度信任的關係，代理應以委託人的最大利益為依歸，誠實行事。在這宗案件中，法庭認為代理的行為顯然背離了這一原則。
中原地產作為兩名代理的僱主，法庭裁定其需要為代理的行為負上轉承責任。 這意味著即使公司本身可能並未直接參與偽造合約，但由於代理是在執行職務過程中發生不當行為，公司也必須承擔責任。
巨額賠償：差價、利息與訟費的疊加
法庭在裁定被告敗訴的同時，也計算了原告因此遭受的損失。法官認為，該物業在2012年6月6日的市值應為2.67億元，而非最終成交價3.47億元。 因此，原告的損失被裁定為實際支付的樓價與物業市值的差額，即8,000萬元。
除了這8,000萬元的差價賠償，法庭還要求被告支付自交易完成以來產生的利息以及相關的訟費。 僅利息部分的估算就超過6,300萬元。 綜合差價、利息和訟費，被告方總共需要支付至少1.43億元。 對於被告而言，這無疑是一筆天文數字。
此外，中原地產在交易中收取了佣金，並在訴訟中提出了佣金的反申索。然而，法庭駁回了中原的反申索。 這也進一步強調了代理的行為失當，使其失去了收取佣金的正當性。
施永青的表態：上訴是唯一的路？
面對高達1.43億元的賠償判決，中原地產創辦人施永青在接受傳媒訪問時表示，將會提出上訴。 上訴是法律賦予當事人的權利，特別是涉及巨額賠償的案件，當事人往往會選擇通過上訴程序尋求翻案的機會。
施永青表示上訴，可能基於多方面的考量。一方面，公司可能認為法庭在事實認定或法律適用上存在錯誤，希望在上訴庭能獲得不同的裁決。另一方面，巨額賠償對公司的財務影響巨大，上訴程序可以在一定程度上延緩賠償的執行，為公司爭取時間。
然而，上訴也意味著需要投入更多的時間和金錢在法律程序上，而且上訴結果難以預料。如果上訴失敗，公司將面臨更大的法律成本。
行業的警鐘：誠信與監管的再思考
這宗案件雖然是個別事件，但它無疑為整個房地產代理行業敲響了警鐘。房地產交易涉及金額巨大，資訊不對稱的情況普遍存在，買賣雙方往往高度依賴代理提供的資訊和專業意見。因此，代理的誠信和專業操守至關重要。
偽造文件、虛假陳述等不當行為，不僅嚴重損害了消費者的權益，也破壞了行業的聲譽和公信力。這宗案件的判決，再次提醒了代理在處理客戶委託時，必須時刻堅守職業道德和法律底線。
對於監管機構而言，這宗案件也提供了寶貴的經驗。如何加強對房地產代理的監管，確保市場的公平和透明，保護消費者的合法權益，是需要持續關注和改進的課題。嚴厲打擊違法違規行為，提高違法成本，才能有效遏制類似事件的發生。
除了外部監管，房地產代理公司內部也應該建立健全的風險控制機制和員工培訓體系。加強員工的法律意識和職業道德教育，建立有效的內部監督和舉報機制，才能從源頭上預防和減少不當行為。
信任的裂痕與重建
這宗案件對受害者關國基而言，不僅是金錢上的損失，更是對信任的打擊。將巨額資金委託給專業代理進行交易，卻遭遇如此欺詐性的行為，這種經歷無疑是痛苦的。 法庭的判決雖然為他討回了公道，但失去的信任卻難以彌補。
對於中原地產而言，這宗案件也帶來了負面的影響。作為一家大型房地產代理公司，其聲譽是其最重要的資產之一。雖然公司表示會上訴，但這宗涉及偽造合約和巨額賠償的案件，已經對公司的公信力造成了損害。如何重建客戶的信任，挽回公司的聲譽，是中原地產在未來需要面對的挑戰。
未來展望：上訴結果與行業走向
目前，這宗案件的法律程序尚未完全結束，中原地產提出的上訴將是下一個關鍵節點。上訴庭將如何審理此案，是否會推翻或修改原審判決，都將對最終結果產生重要影響。
無論上訴結果如何，這宗案件都將在香港房地產代理行業的發展史上留下濃重的一筆。它不僅是一宗法律案例，更是一個關於誠信、責任和監管的社會議題。希望這宗案件能夠促進行業內部更深刻的反思，推動更有效的監管措施，最終建立一個更加健康、透明和值得信任的房地產交易市場，讓買家在追逐置業夢想的路上，不再擔心被欺騙。
