當「磚頭」不再是穩賺不賠的代名詞，每一次的成交，都牽動著市場的敏感神經。尤其當投資個案出現大幅虧蝕，更像是一記警鐘，提醒著所有參與者：市場風向已變。近日，堅尼地城一個年輕的屋苑KENNEDY 38，一宗低層一房單位的成交，便赤裸裸地揭示了這一殘酷現實——投資者在短短四年內，賬面輸掉逾兩成。這不僅僅是一個數字，更是一個關於時機、策略與市場變化的生動故事。
四年光景，一場未盡的投資夢
故事的主角是堅尼地城KENNEDY 38的一個低層N室單位。這是一個實用面積約300方呎的一房單位，配備開放式廚房，景觀是尋常的城市街景。 根據市場資訊，原業主在2021年以約809萬元一手購入這個單位。 當時正值樓市的高峰期，儘管是低層單位，但憑藉新盤的光環、港島區的地理優勢，以及堅尼地城站上蓋的便捷，這樣的價格在當時或許被視為「合理」甚至「筍價」。
然而，時光荏苒，四年過去，當這位業主決定將單位出售時，市場已是另一番景象。單位最終以631萬元連租約形式易手。 簡單計算一下，從購入價809萬元到售出價631萬元，賬面虧損高達178萬元。 這筆虧損相較於當年的買入價，貶值幅度達到驚人的22%。 這正應了那句略帶戲謔卻又無比現實的話——「投資損手」。
連租約出售：是無奈還是策略？
值得注意的是，這個單位是以「連租約」形式出售的。 在樓市中，連租約出售通常意味著買家需要繼承現有的租賃合約，短期內無法自住，且售價可能會受到一定影響，通常會較交吉單位略低。那麼，原業主為何選擇以這種方式割肉離場呢？
一方面，可能是業主急需資金周轉。在市場下行期，變現房產可能比其他資產更為困難，連租約出售雖然價格會打折，但能加快交易流程，為業主提供急需的流動性。另一方面，也可能是業主對後市感到悲觀，認為即使等待租約結束再出售，市場價格也難有起色，甚至可能進一步下跌，因此選擇及早離場，鎖定虧損，避免更大的風險。
對於新買家而言，以631萬元購入這個單位，雖然是承接了上一手的虧損，但換個角度看，他們以較當年低兩成的價格買入了一個樓齡簇新、地段優越的物業。 加上單位連租約出售，新買家可以立即享有租金回報，據報租金回報率約為4厘，這在目前的市場環境下，對於追求穩定現金流的投資者而言，具有一定的吸引力。
市場風雲變幻：四年來的樓市縮影
這宗看似孤立的交易，實則是香港樓市在過去四年風雲變幻的一個縮影。2021年，儘管已有調整的跡象，但整體市場情緒仍相對樂觀，許多人對樓市抱有相當的信心，新盤尤其是位於核心地段的新盤仍然受到追捧。然而，隨後幾年，受到全球經濟環境、加息周期、本地經濟狀況等多重因素影響，香港樓市經歷了一輪顯著的調整。
持續的加息，大大增加了供樓負擔，削弱了買家的入市能力和意願。經濟前景不明朗，部分行業受到衝擊，失業率雖然不高但整體收入增長放緩，也讓潛在買家對未來支出持謹慎態度。供應方面，過去幾年新盤供應持續增加，分散了市場需求。種種因素疊加，導致二手市場交投持續低迷，價格一路下行。
像KENNEDY 38這樣的「上車盤」或「細價樓」，在市場高峰期往往被視為入門級投資產品，受到資金相對有限的投資者青睞。然而，在市場下行期，這些單位也更容易受到價格波動的影響，成為「損手」的重災區。這宗成交正說明，即使是位於港島核心地段、樓齡較新的物業，也無法倖免於市場調整的大潮。
投資者的風險課堂：時機、策略與心態
KENNEDY 38的這宗蝕讓個案，為所有房地產投資者上了一堂生動的風險課。它提醒我們，房地產投資並非穩賺不賠的神話，其背後蘊藏著多重風險：
- 市場風險： 樓市會受到宏觀經濟、政策、利率等多方面因素影響，價格波動是常態。盲目追高或低估市場下行風險都可能導致虧損。這位原業主在2021年高位入市，恰好迎上了市場的轉折點，是市場風險的典型受害者。
- 流動性風險： 房地產是大額資產，變現需要時間和過程。在市場不景氣時，尋找買家並以理想價格出售變得更加困難，可能需要大幅降價才能成交，從而導致虧損。連租約出售雖然能提高流動性，但也以犧牲部分價格為代價。
- 租賃風險： 雖然連租約出售能提供即時回報，但租約條款、租金水平以及租客穩定性都會影響物業的投資價值。在市場租金下行或租客頻繁更替的情況下，租賃回報可能不如預期。對於新買家而言，接手現有租約也需要評估其中的風險。
- 持有成本： 持有房產涉及管理費、差餉、地租等一系列成本，如果是按揭物業，還有利息支出。在樓價下跌期間，這些持續的成本會進一步侵蝕投資回報，加劇虧損。
這宗個案也突顯了投資策略的重要性。在高峰期追逐熱門新盤的投資者，往往面臨更大的價格回調風險。相比之下，採取更為審慎的態度，在市場低迷時尋找被低估的價值，或許是更為穩健的投資策略。同時，投資者應當具備足夠的風險承受能力，並為可能出現的市場波動做好準備，包括預留充足的資金以應對持有成本或潛在的維修開支。
最後，心態同樣關鍵。面對投資虧損，是選擇堅守等待市場回暖，還是及早止損離場？這取決於投資者的財務狀況、對後市的判斷以及個人的風險偏好。KENNEDY 38的原業主選擇了後者，或許是基於對未來市場走勢的悲觀預期，抑或是個人的財務需求。無論何種原因，這都是一個艱難的決定，但也反映了市場下行期投資者所面臨的普遍困境。
樓市迷思的破滅與重塑
長期以來，「買樓保值」甚至是「買樓賺錢」的觀念深入人心，尤其在過去十幾年香港樓市的輝煌時期，這種觀念得到了強化。然而，近年來的市場調整，以及像KENNEDY 38這樣的蝕讓個案，正在打破這種根深蒂固的迷思。
房地產作為一種資產，其價值同樣受到供求關係、經濟環境、政策導向等多种因素的影響。它有其自身的周期性，價格的波動是正常現象。投資者在進入市場時，需要有清醒的認識，不能抱有「只升不跌」的幻想。
這並不意味著房地產不再具有投資價值。在合適的時機、選擇合適的物業、採取合理的策略，房地產依然可以是資產配置的重要組成部分。關鍵在於，投資者需要從過去的經驗中學習，更加理性地分析市場，評估風險，並根據自身的財務狀況和投資目標制定周密的計劃。
KENNEDY 38低層一房單位的蝕讓故事，是一個沉重的教訓，但也為市場提供了寶貴的啟示。它提醒我們，在波譎雲詭的市場中，沒有永遠的贏家，也沒有絕對穩賺的投資。唯有保持警惕，不斷學習，才能在這場複雜的遊戲中，盡可能地趨吉避凶。未來的樓市走向仍然充滿不確定性，但每一個親歷者，都將從中獲得屬於自己的經驗與教訓。
