樓市迷霧：負資產浪潮下的香港財經透視
在瞬息萬變的香港金融市場中，負資產宗數攀升至逾21年高位，無疑是近期最引人注目的財經新聞之一。這個冰冷的數字，背後牽動著無數家庭的切身利益，也反映出當前香港樓市所面臨的嚴峻挑戰。本文將深入淺出地分析香港負資產現況，探討其成因、影響，並嘗試勾勒出未來的發展方向。
潮水退去：負資產的真實面貌
究竟什麼是負資產？簡單來說，就是物業的市值低於尚未償還的按揭貸款金額。當樓價下跌，業主即使賣掉房子，所得的金額也不足以還清銀行貸款，就陷入了資不抵債的困境。這種情況通常發生在樓市經歷較大跌幅的時期，讓那些在高位入市、特別是承造高成數按揭的業主首當其衝。
根據香港金融管理局（金管局）最新公布的數據，2025年第一季末的負資產住宅按揭貸款宗數高達40,741宗，較2024年第四季的38,389宗增加約6.1%，創下自2003年第四季以來逾21年的新高。 負資產涉及的貸款總額也隨之上升至2,059億港元，按季增加約5.5%。 值得注意的是，金管局的數字主要涵蓋銀行提供的一按貸款，並未包含財務公司或發展商提供的二按數據，因此實際的負資產宗數可能更高。
深層原因：樓價下跌與高成數按揭
導致負資產宗數激增的最主要原因，無疑是香港樓價的持續回調。自2021年高位以來，香港樓價已累計下跌約兩成半至三成。 特別是2025年第一季，私人住宅售價指數較上一季再跌1.7%，進一步推高了負資產個案。
另一個關鍵因素是近年來較普遍的高成數按揭。金管局指出，目前的負資產個案主要涉及按揭保險計劃下的貸款，以及銀行職員的住屋按揭貸款，這些貸款的按揭成數普遍較高。 在樓價上升時期，高成數按揭可以幫助資金有限的買家入市；然而，一旦樓價下跌，這些高槓桿的業主就更容易陷入負資產的境地。
地緣政治和環球經濟環境的不確定性也對香港經濟和樓市產生影響。 例如，中美關稅戰和聯儲局維持高利率的政策，都可能間接影響香港樓市的復甦。
風險可控？金管局與市場的聲音
面對負資產數字創下新高，金管局強調，雖然負資產個案有所增加，但銀行業住宅按揭貸款的資產質素仍然良好。 截至目前，拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款比率僅為0.17%，較上一季微升，但整體仍處於低水平。 這反映出絕大部分按揭貸款借款人都能如期還款，銀行按揭業務風險仍然可控，未見系統性危機。 金管局重申，按揭保險計劃的設立是基於風險為本原則，旨在幫助市民置業，並且對申請人的還款能力有嚴謹要求。
然而，市場上也有不同的聲音。有分析認為，如果樓價持續下跌，負資產規模可能進一步擴大，特別是對高按揭成數的借款人影響更大。 亦有分析估計，若考慮到未被官方統計納入的二按等數據，實際的負資產宗數可能已超過官方數字，甚至有機會升至8萬宗。
未來展望：曙光乍現抑或陰霾未散？
展望未來，樓市走勢和負資產數字的變化仍然充滿不確定性。一方面，現時新盤供應充足，發展商持續以低價推售，短期內二手樓價仍可能受壓，負資產宗數仍有上升空間。 另一方面，市場普遍預期美國最快將於下半年開始減息，香港銀行亦可能跟隨，這有望為樓市帶來提振作用，使樓價於下半年見平穩，屆時負資產個案也有機會從高位回落。
此外，有分析指出，近期新盤銷售理想，加上預期租務旺季提前出現，可能會有更多「供平過租」的個案，吸引部分租客轉為買家，這也有助於支持樓價回穩。
面對潛在的風險，業界提醒有意置業的人士應衡量自身的經濟狀況和供款能力，避免過度借貸，並預留至少半年的後備資金，以應對不時之需。 同時，即使物業暫時處於負資產狀態，只要業主能夠按時還款，銀行通常不會輕易「Call Loan」（要求提前還款）。
走出迷霧：穩健應對未來挑戰
香港負資產宗數創逾21年新高，是當前樓市低迷的一個縮影。雖然金管局強調銀行體系風險可控，但潛在的風險依然存在。對於個人業主而言，保持穩健的財務狀況、按時還款至關重要。對於整個市場而言，未來的樓市走向仍受多重因素影響，包括全球經濟環境、利率走向以及本地供需關係等。
這場樓市迷霧何時散去，仍有待時間的驗證。然而，透過深入了解負資產的現況、成因與影響，我們可以更清晰地認識到當前市場的挑戰，並為未來的變化做好準備。無論是置業者還是潛在買家，都應該保持理性，審慎評估風險，才能在這波樓市波動中穩步前行。
