樓價的冰河期？差估署數據下的市場真相
置身於香港這座動感都會，磚瓦之間的數字波動，牽動著無數人的神經。樓市，這個曾經的神話，如今正經歷著一場深刻的調整。差餉物業估價署最新發布的數據，無疑是這場調整中最清晰的信號之一：三月樓價指數按月下跌0.49%，看似溫和的跌幅，背後卻是連續第四個月的下行軌跡，將指數推至逾八年半以來的新低。這組冰冷的數字，不僅反映了當下的市場狀態，更像是對過往狂熱的一次回望與修正。
數據的語言：跌幅與趨勢
差餉物業估價署的私人住宅售價指數，是觀察香港樓市走勢的重要官方指標。它是根據土地註冊處登記的住宅樓宇買賣合約數據編製而成，透過考量物業的應課差餉租值、面積、樓齡、地區等多重因素進行質量調整，旨在衡量樓價在物業質素不變情況下的變動。儘管其數據反映的成交價通常較市場實際狀況滯後約一個月，但其趨勢性和全面性依然是市場分析的重要依據。
根據最新公布的資料，2025年3月份的私人住宅售價指數報284.2點，相較於2月份的285.6點，按月下跌了0.49%。 這一跌幅使得樓價指數自2024年12月以來，連續四個月呈現下跌趨勢，並創下了自2016年7月或8月以來的最低水平。 回顧更高位的數據，若與2021年9月的歷史高峰398.1點相比，當前樓價累計跌幅已達到約28.61%。
更進一步分析，今年第一季度的樓價累計下跌約1.7%至1.73%。 從不同戶型來看，三月份各類單位樓價普遍按月下跌。其中，實用面積介乎753至1,076平方呎的C類單位跌幅相對較大，按月下跌約0.93%。 實用面積431至752平方呎的B類單位按月跌約0.68%，實用面積1,076至1,721平方呎的D類單位按月跌約0.76%，而實用面積1,722平方呎或以上的E類單位按月跌約0.54%。 值得注意的是，實用面積431平方呎或以下的A類單位表現相對持平，按月沒有顯著變動。
租金市場則呈現不同的景象。與樓價指數背道而馳的是，3月份私人住宅租金指數按月上升0.1%，這已是租金連續第四個月錄得升幅。 今年首季租金累計上升0.42%至0.53%。 分析認為，這可能與外來人才持續來港以及內地學生租賃需求有關，這些因素為租務市場提供了支持。
探討跌勢的根源：宏觀與微觀交織
樓價持續調整並非單一因素所致，而是宏觀經濟環境與微觀市場動態複雜交織的結果。
首先，高利率環境無疑是影響樓市的最大宏觀因素之一。 雖然關於美國何時減息以及減息幅度存在不確定性，但目前香港的實際按揭利率仍處於偏高水平，高昂的借貸成本削弱了買家的負擔能力和入市意願。 歷史數據顯示，樓價在減息初期通常不會立即回升，往往要等到利率顯著下降甚至接近零時才會出現轉勢。
其次，市場供應過剩是另一大壓力來源。 即使政府在2024年初全面撤銷了樓市「辣招」，並放寬了按揭成數，一定程度上提振了市場氣氛和成交量，但大量的現樓「貨尾」和興建中未售出單位依然存在，對樓價構成持續壓力。 截至2024年9月底，現樓「貨尾」單位約21,000個，興建中未售出單位約77,000個，潛在供應量高企。 發展商為了加快資金回籠，不得不採取積極的定價策略，甚至減價促銷新盤，這也對二手市場價格造成壓力。
此外，整體經濟環境的疲弱和前景不明朗也影響著市場信心。 全球貿易緊張局勢、地緣政治風險以及經濟下行壓力，使得潛在買家傾向採取觀望態度，入市意欲降低。 市場信心指數的窄幅波動，也反映了這種猶豫不決的情緒。
值得一提的是，儘管整體市場疲弱，但不同地區和類型的物業表現存在差異。例如，三月數據顯示港島區實用面積約431方呎以下細戶平均呎價下跌較多，而九龍區和新界區同類單位平均呎價則有所回升。 這反映了在市場調整期，個別區域或特定類型的物業可能受到不同因素影響而呈現分化走勢。
市場調整的影響與展望
樓價的持續調整，對市場參與者帶來了不同的影響。對於有意置業的買家而言，尤其是首次置業者，當前市場提供了更多選擇空間和議價機會，但同時也面臨著樓價可能進一步下跌的風險以及高息環境帶來的供樓壓力。 對於業主而言，樓價下跌意味著資產縮水，部分急需套現的業主可能需要大幅劈價，導致蝕讓個案出現。 對於發展商而言，高企的貨尾量增加了資金壓力，促使他們加快推盤並提供優惠。
展望未來，市場分析普遍認為短期內香港樓市仍將面臨挑戰。高息、供應過剩和經濟前景不明朗等不利因素依然存在。 儘管有聲音預期樓價可能在2025年上半年見底，並在下半年開始好轉，但這很大程度上取決於美國的減息步伐、全球經濟復甦情況以及本地的去庫存進度。 一些分析師預測，在樂觀情況下，全年樓價可能呈現0至5%的微升或平穩，但在更保守的預測中，今年樓價仍可能下跌約5%。
另一方面，租金市場的強勁表現與樓價的背馳，也為市場帶來了新的觀察視角。租金回報率的相對上升，可能吸引部分投資者重新考慮入市，尤其是當實際按息回落至低於租金回報率的水平時。
總結：挑戰與機遇並存
差估署三月樓價指數的數據，再次印證了香港樓市正處於深度調整期。連續四個月的下跌，不僅是數字的變化，更是市場情緒、供需關係和宏觀經濟環境綜合作用下的真實寫照。高息、供應壓力以及經濟不確定性，共同構成了當前市場面臨的主要挑戰。然而，每一次市場調整也孕育著新的機遇。對於具備充足財力和風險承受能力的買家而言，或許是尋找「折扣價」入市的時機。對於整個市場而言，這場調整也是對過往過熱的修正，有助於市場回歸理性。
未來的樓市走向仍充滿變數，需要密切關注全球經濟走勢、主要央行的貨幣政策以及本地的政策調控。但無論如何，差估署的數據提醒著我們，樓市並非只升不跌的神話，理解數據背後的邏輯與趨勢，才能在這變幻莫測的市場中，做出更明智的判斷。
