香港樓市的真實溫度計：差估署指數連跌四個月的啟示
當冰冷的數字遇上火熱的市場話題，總能激起層層漣漪。差餉物業估價署（差估署）最新公佈的數據，猶如一道探測樓市體溫的專業儀器，顯示香港私人住宅售價指數在今年3月報284.2點，較2月微跌0.49%。這看似輕微的跌幅，卻標誌著一個不容忽視的趨勢：樓價已連續第四個月回落。數據不僅將樓價推至逾八年半以來的新低（對比2016年8月的水平），更與2021年9月的歷史高位398.1點相比，累計跌幅已達驚人的28.61%。這一連串的數字，無疑是當前香港房地產市場脈搏的真實寫照，引發業界、準買家及業主的廣泛關注與深思。
數字背後的細膩觀察：不同戶型的差異表現
差估署的指數並非鐵板一塊，其精妙之處在於能細分不同戶型的表現，呈現市場結構性變化的端倪。在3月份的數據中，我們看到中小型單位（實用面積小於100平方米）的售價指數按月下跌0.45%，而較大面積單位（100平方米或以上）的跌幅則略大，錄得按月下跌0.76%。進一步細看，實用面積40平方米以下的A類單位售價指數按月持平，似乎在市場跌勢中展現一定韌性。然而，實用面積介乎40至69.9平方米的B類單位按月下跌0.68%，而70至99.9平方米的C類單位跌幅更大，達到按月下跌0.78%。實用面積100至159.9平方米的D類單位按月跌0.76%，160平方米或以上的E類單位則按月下跌0.54%。這些分項數據描繪出一幅更立體、更微觀的市場圖景：在整體下行的背景下，不同面積段的單位承受的壓力不盡相同，部分大單位及中大型單位的跌幅相對顯著。
對比強烈的租賃市場：租金與樓價的背離
與售價指數形成鮮明對比的是租金市場。3月份的私人住宅租金指數升至193.3點，按月上升0.1%，並且同樣是連續第四個月上漲，按年升幅達到4.54%。今年首季，樓價指數累計下跌1.73%，而租金指數卻累計上升0.42%。這種「價跌租升」的現象，反映出購房和租賃市場受到的影響因素不盡相同。分析認為，租金上漲部分得益於政府各項「搶人才」計劃引入的新來港人士，以及部分觀望樓價走勢的潛在買家轉買為租，增加了租賃需求。這種租金跑贏樓價的情況，也影響著物業的租金回報率，對於考慮「轉買為租」或「租轉買」的潛在住戶以及房地產投資者而言，是需要仔細權衡的因素。
深層次的市場剖析：跌勢延續的原因與影響
為何樓價跌勢持續了四個月？這0.49%的跌幅是市場情緒的暫時波動，還是更深層次結構性問題的體現？專家普遍認為，當前樓市面臨多重壓力。首先，外圍經濟環境的不確定性，特別是全球貿易局勢的緊張以及地緣政治風險，持續影響投資者和潛在買家的信心。香港作為高度外向型經濟體，難免受到波及。其次，儘管市場對聯儲局可能在短期內啟動減息有所預期，但高息環境已持續一段時間，增加了業主供樓負擔，也提高了潛在買家的入市成本，對樓市構成壓力。 再者，今年首季的樓價累計跌幅達到1.7%，顯示季度表現依然疲弱。
此外，供應壓力也是影響樓價的重要因素。差估署的報告顯示，去年的私人住宅落成量急增，達24260個單位，按年增加約七成半，導致空置率升至4.5%，創近14年新高。儘管今年預測落成量有所回落，但未來兩年仍有穩定且高於2萬伙的供應。龐大的貨尾量，促使發展商在新盤銷售時採取更具競爭力的定價策略，甚至提供各類優惠及財務計劃以加快去貨。一手市場的低價策略對二手市場形成直接衝擊，迫使部分二手業主減價求售，加劇了樓價的下行壓力。 這種「旺市不旺價」的現象，正是新盤供應牽制二手市場的具體體現。
對於未來的樓市走向，市場分析普遍持謹慎態度。有專家預計，上半年樓價將繼續在谷底反覆徘徊，難以扭轉跌勢，只冀跌幅收窄。 4月份的數據可能因月初貿易緊張局勢加劇而顯示跌幅擴大，但若關稅戰緩和，加上美國減息預期實現，或能在下半年為樓市帶來轉機，全年樓價或有望實現溫和增長甚至橫行。 不過，也有觀點認為，除非政府推出更多針對性措施，如刺激本地消費、優化土地供應、完善置業階梯等，否則難以顯著提振市場信心，助樓市回穩。
市場情緒與心理：從觀望到行動的博弈
樓價指數的持續下跌，不僅是數字的變化，更牽動著市場參與者的情緒與心理。對於業主而言，樓價下跌意味著資產價值的縮水，部分急於套現或移民的業主，可能不得不蝕本出售物業，形成「蝕讓潮」。 對於準買家而言，樓價持續下跌可能加劇觀望情緒，期待樓價進一步下調，但同時也擔心錯過潛底的機會。市場成交量雖然受到貨尾因素影響而有所波動，但在價格壓力下，整體入市意欲仍顯審慎。
值得注意的是，租金市場的堅挺為部分業主提供了緩衝，至少在租金收入方面維持穩定，甚至有所增長。這或許能減輕部分持有物業作投資用途的業主的短期財務壓力，但長期來看，租金回報率與樓價變動的關係，仍是影響投資決策的關鍵。
未來的展望：變數與機遇並存
差估署3月樓價指數的連跌四個月，是當前香港樓市困境的一個縮影。它提醒我們，樓市並非單一因素決定，而是受宏觀經濟、利率政策、市場供需、政府政策及國際環境等多重因素交織影響的複雜系統。未來的樓市走向充滿變數。美國的減息步伐、全球經濟的復甦前景、中美關係的演變、香港本地經濟的恢復情況，以及政府是否會推出新的樓市調控或刺激措施，都將對樓價產生重要影響。
對於市場參與者而言，理性分析數據，深入了解市場動態，而非僅僅被單一數字或短期波動牽引，至關重要。無論是業主、準買家還是投資者，都需要在複雜的市場環境中，審慎評估自身財務狀況和風險承受能力，做出符合個人目標的決策。這波持續四個月的樓價跌勢，或許正是市場尋求新平衡點的過程，其中既有挑戰，也可能蘊藏著為具備長遠眼光的買家帶來的入市機會。樓市的下一步，仍需我們持續關注各項關鍵數據與市場信號。
