新盤貨尾量持續盤踞高位，即使發展商各出奇謀「去庫存」，市場上的待售單位數目依然龐大，這猶如一片未消散的迷霧，籠罩著香港樓市。數據顯示，新盤累積貨尾量已連續21個月穩企在逾2萬伙的水平，近期雖有輕微回落，但供應壓力依然顯著。 這種現象揭示了發展商面臨的挑戰，以及市場供需關係的深層次變化。
迷霧中的癥結：為何「去庫存」如此艱難？
「積極去庫存」是發展商在當前市場環境下的核心策略，其手段包括減價促銷、提供各類優惠、甚至將已落成單位轉售為租等。 例如，有發展商大幅劈價三至四成以求清貨。 然而，儘管發展商頻頻出招，新盤貨尾量卻如同頑石般，持續停留在逾2萬伙的「危險水平」之上。 這背後有多重因素交織影響。
首先，宏觀經濟環境的挑戰不容忽視。全球經濟受多項不明朗因素影響，特別是高息環境持續，增加了置業者的供樓負擔，削弱了入市意欲。 此外，股市波動及關稅政策變化等因素，亦讓買家態度轉趨審慎，導致樓價持續調整，交投放緩。
其次，市場供應量本身就處於高位。 除了現有的貨尾，已獲批預售但尚未推出的單位數量亦十分可觀，短期內可銷售的新盤單位數目龐大。 截至今年第一季末，市場上的新盤庫存及已批預售但未推售單位合計，可銷售單位數目仍近3.7萬伙。 這種充裕的供應量，使得市場競爭異常激烈，尤其對中低價位的項目造成更大壓力。
再者，部分大型新盤的銷情未如預期。 即使是位於供應熱點如啟德和日出康城的大型項目，也面臨銷售阻力。 例如，日出康城的部分期數銷情偏慢，推高了區域的貨尾數字。 發展商雖然減少推出全新大型項目，但個別新盤的銷售不暢，反而加重了貨尾的積壓。
數字背後的景象：貨尾分佈與市場訊號
從地區分佈來看，貨尾量最多的區域集中在九龍，特別是包括啟德在內的黃大仙區以及將軍澳區。 新界區的貨尾量雖然按月跌幅較大，但總量仍處於高位。 港島區的貨尾量相對較少。 這些數字反映了供應集中區域面臨更大的去庫存壓力。
值得留意的是，發展商在今年迄今的一手成交中，約有45.2%是來自於2024年或以前推售的貨尾單位。 這顯示發展商確實有將銷售重心放在清理舊有庫存上，並且貨尾銷售佔整體一手成交的比例達到近年新高。 然而，儘管如此努力，總體貨尾量依然居高不下，這凸顯了當前市場吸納能力的不足。
未來展望：霧散還是持續籠罩？
面對持續高企的貨尾量，發展商在未來的推盤策略上將繼續保持保守，定價傾向於提供更多優惠以吸引買家。 「去庫存」仍將是各大發展商本年的首要任務。 市場預計，在積極去庫存的策略下，年內貨尾銷售佔一手成交的比例可能進一步升至五成。
然而，貨尾量的回落速度將取決於多重因素。 經濟前景、利率走向以及市場信心變化都將影響買家的入市意願。 若市場缺乏新的利好因素推動，貨尾積壓的情況可能難以在短期內得到有效緩解。 甚至有預測認為，本季新盤貨尾量可能升穿2.3萬伙水平，創下逾21年的季度新高。
總而言之，發展商的積極「去庫存」行動是應對市場現實的必然選擇，但要徹底驅散籠罩在樓市上空的貨尾迷霧，仍需等待更強勁的市場動力及宏觀環境的改善。 在此期間，市場參與者，無論是發展商還是潛在買家，都需要審慎觀察，靈活應對。
