市場迷霧中尋覓方向：中原經紀人指數揭示的地產代理心聲
房地產市場向來是香港經濟的晴雨表，而身處交易最前線的地產代理，他們的態度與情緒，往往能第一時間捕捉到市場的微妙變化。中原地產的經紀人指數（CSI）正是一個反映前線代理對樓市預期的重要指標。近期，這個指數持續在「好淡分界區」以下徘徊，並且已經連續三周處於此區域，這無疑為本已充滿不確定性的樓市再添一層陰影，預示著樓價可能面臨進一步的調整壓力。
CSI指數是什麼？聆聽市場脈搏的工具
中原經紀人指數（CSI）並非簡單的成交數據統計，它更像是一個「市場情緒溫度計」。這個指數是透過中原地產前線經紀的意見調查所得，於每週進行並公佈。它的設計理念是捕捉地產代理對未來樓市走勢的預期，以100點代表完全看好，0點代表完全看淡，而50點則是看好與看淡的分界線。對於住宅售價而言，45點到55點通常被視為好淡分界區間。當指數高於此區間上限，顯示代理普遍看好後市；反之，當指數跌破下限，則反映代理普遍看淡。CSI指數對樓市的預期，通常會在數周後由中原城市領先指數（CCL）等實際成交數據所驗證。
跌破分界線：前線的警示
最近三周，CSI（住宅售價）指數持續在45點的好淡分界區以下運行，最新報43.93點，較上周的44.21點下跌0.28點。在此之前的幾周，指數也曾連續兩周低於45點。這種連續低於分界線的情況，是前線代理態度持續看淡的明確信號，預告著樓價走勢可能正在轉弱。
這種看淡情緒並非空穴來風。多重因素疊加，讓前線代理感受到市場的陣陣寒意。首先，市場觀望氣氛濃厚是主因之一。儘管政府已撤銷部分樓市「辣招」，但整體成交並未如預期般強勁復甦。一手市場為了促銷，頻頻以低價開售，成為市場焦點，這在一定程度上擠壓了二手市場的生存空間，導致二手交投略為放緩。
其次，宏觀經濟環境的不確定性持續困擾市場。早前的股市大幅下挫，加劇了市場的擔憂。此外，貿易戰的持續也讓市場擔憂未來經濟可能面臨衰退風險。儘管近期有關於中美貿易關係可能緩和的消息傳出，但其對樓市的實際影響仍有待觀察。
銀行收緊按揭：潛在的市場阻力
除了市場情緒和宏觀因素外，銀行在按揭貸款方面的態度也對樓市構成壓力。有地產代理業界反映，部分銀行收緊樓宇按揭貸款，並拖慢審批時間，這不僅影響了物業市場的成交量和價格，也嚴重打擊了業界的生計。這種情況下，即使有潛在買家，也可能因為融資困難而卻步，進一步加劇了市場的觀望情緒和成交膠著狀態。
不同物業類別的冰火兩重天
值得注意的是，並非所有物業類別都面臨同樣的挑戰。雖然住宅售價指數持續低迷，但住宅租金市場卻相對穩定。CSI（住宅租金）指數長期企穩在50點好淡分界線之上，預示著住宅租金維持高位靠穩。近期租務成交開始轉旺，加上暑期租賃旺季即將來臨，預計租金有望重拾升軌。這反映了在置業成本高企和前景不明朗的情況下，部分市場需求轉向租賃市場。
然而，商舖市場的狀況則不如人意。CSI（商舖售價）和CSI（商舖租金）指數近期雙雙跌穿40點的好淡分界區間下限。這與復活節長假期期間，大量港人北上或外遊，導致本地零售及餐飲業生意明顯受挫有關。離港消費成為習慣，對商舖租售市況造成了壓力。
工廈市場則呈現略為轉好的跡象。CSI（工廈售價）和CSI（工廈租金）指數在前三周跌穿40點好淡分界區間下限後，近期重返40點以上。這反映了工廈租售市況略有改善。寫字樓市場則持續受壓，租售指數在30點水平徘徊，預示買賣及租務市況下調未變。
前路漫漫：樓市調整的可能路徑
中原經紀人指數的持續低迷，不僅反映了前線代理對短期樓價的悲觀預期，更暗示著樓市調整的過程可能尚未結束。中原地產早前已指出，香港樓價的調整可能仍在持續。第二季中原城市領先指數（CCL）的目標是下試133點，這意味著較現價可能還有約2.46%的跌幅。
然而，樓市的未來走向並非一成不變，它受到多方因素的影響。美國的減息預期、中國的救市政策、香港政府進一步放寬按揭或投資移民政策的可能性，以及新盤的銷售策略等，都可能對市場情緒和實際成交產生影響。只有當CSI指數成功向上突破45點的好淡分界區間，甚至站穩在50點以上，樓價才有望止跌回穩，甚至出現回升的跡象。
對於置業者而言，當前的市場環境充滿挑戰但也蘊含機遇。持續下跌的指數和放緩的成交量可能意味著更多議價空間，但也需要警惕樓價進一步下跌的風險。對於地產代理而言，這是一個考驗專業能力和應變能力的時候。在成交量低迷的市場中，更需要提供專業意見和優質服務，贏得客戶的信任。
總結
中原經紀人指數連續三周處於好淡分界區以下，清晰地傳達了前線地產代理對住宅售價的看淡情緒。這反映了當前市場觀望氣氛濃厚、一手低價促銷對二手的擠壓、宏觀經濟的不確定性以及銀行收緊按揭等多重壓力。雖然住宅租賃市場表現穩定，但商舖和寫字樓市場持續面臨挑戰，唯工廈市場略有轉好。前線代理的態度是樓市調整可能持續的預警信號，市場參與者需要密切關注各種影響因素的變化，在迷霧中尋覓前行的方向。
