思緒在屯門樓市的脈絡中穿梭，這裡既有受特殊事件波及的價格漣漪，亦不乏展現市場韌性的反彈力量。近期屯門物業市場呈現出一幅複雜而耐人尋味的景象：一方面，涉及「凶宅」同層等單位的成交，無可避免地在心理層面及數據層面產生影響，甚至拉低了反映區內市況的祥益指數表現；另一方面，在備受矚目的市中心區域，最新成交呎價卻已悄然重上每平方呎一萬元的水平，彰顯出地段價值的強勁支撐。這種「冰火交織」的局面，正是當前香港，特別是新界西北部分區域樓市真實寫照。
祥益地產的屯門樓市領先指數，作為主要反映區內尤其是上車盤購買力的重要指標，其計算方法涵蓋區內絕大部份的私人屋苑，力求更全面的反映市場實況。指數的波動，往往是眾多單一成交累積效應的體現。然而，市場從來不是完全理性的，某些特殊性質的成交，即使數量不多，也可能因為其敏感性而對指數產生不成比例的影響。涉及「凶宅」的物業便是其中一類。
指數的波瀾與凶宅效應
在香港的房地產市場文化中，「凶宅」是帶有強烈心理忌諱的物業。這通常指的是單位內曾發生非自然死亡事件，例如自殺、兇殺案等。這種負面印記不僅影響事故單位本身的價值，更會對同一樓層甚至上下樓層的單位估價和市場接受程度產生影響。銀行在處理這類物業的按揭申請時會格外審慎，估價往往會較同類型非事故單位有明顯折讓，即使是同層單位也可能受到波及，估價低於市價一至兩成。
當祥益指數的計算週期內，納入了這類因特殊原因（如凶宅同層）而以較低價格成交的單位，即使這些成交並非區內普遍現象，也可能因為其低廉的呎價而被計算在內，從而拉低該期的平均成交呎價，反映在指數上便是向下調整。祥益地產過去的報告中，也曾提及有極低層或特殊成交拉低居屋或私樓指數的情況。這次屯門指數受到影響，正說明了市場數據的敏感性以及非理性因素的干擾。凶宅同層單位的成交，其價格往往低於市價約一至兩成，甚至在嚴重事故旁邊的同層單位，估價可能較其他樓層低逾20%。這些顯著的價格差異，足以對以平均價或綜合成交數據為基礎的指數產生可觀的下拉作用。
需要注意的是，指數的下跌並不一定代表整個市場都在顯著下滑，它可能只是反映了在該統計週期內，有價格偏低的特殊成交納入計算，對平均值造成了影響。這就像班級考試，如果有一個學生因為特殊原因得了零分，即使其他同學都考得不錯，班級平均分也會被拉低。因此，解讀指數波動時，需要深入分析其背後的構成。
市中心的光芒：呎價重上一萬
與祥益指數受個別低價成交拖累形成對比的是，屯門市中心的物業成交呎價已重上萬元水平。屯門市中心，坐擁屯門站交通優勢，周邊配套成熟，包括大型商場（屯門市廣場、時代廣場等），生活機能完善。這些內在優勢使得市中心區域的物業具備更強的抗跌性和升值潛力。
祥益地產的數據顯示，屯門市中心的屋苑成交呎價在近期確實有回升跡象，例如中原地產的成交紀錄中，屯門市中心的時代廣場和瓏門都有呎價超過1萬元的成交，甚至瓏門有單位呎價超過1.5萬元。美聯物業的屯門市廣場成交紀錄也顯示，部分單位成交呎價接近或超過1萬元。這些成交數據印證了市中心區域的價格韌性及購買力的支持。
市中心呎價重上一萬，反映了市場對核心地段物業的認可。即使整體市場受到經濟環境或特殊因素的影響而出現波動，優質地段的物業憑藉其稀缺性和便利性，依然能夠吸引有實力的買家，支撐較高的價格水平。這也符合樓市「地段為王」的基本原則。
冰與火之歌：市場的多重面貌
屯門樓市一面是指數受到特殊低價成交的拉低，另一面是市中心呎價的回升，這並非市場的分裂，而是市場多重面貌的體現。影響樓價的因素眾多且複雜，包括宏觀經濟、利率政策、市場供需、買家情緒，以及物業本身的微觀因素（樓齡、景觀、狀況，甚至是否涉及事故）。
凶宅或其同層單位的成交，反映的是市場對此類物業的風險折讓。出於心理因素或按揭困難的考慮，買家通常要求顯著的價格優惠才會考慮入手。這類成交在特定時間段內可能影響局部的或綜合性的市場數據。
而市中心呎價重上一萬，則體現了市場在消化負面情緒或調整期後，對核心區域價值的重新肯定。這部分需求可能來自剛需自用買家，也可能來自看好後市的投資者。特別是在樓市調整期間，一些原本較高價的單位回落至更具吸引力的水平時，便會吸引資金流入。此外，政府的樓市「減辣」措施及潛在購買力的釋放，也可能對市場氣氛及交投產生正面影響，尤其是在核心區域。
這種冰與火的並存，提醒我們分析樓市不能僅看單一指標或局部現象。指數提供了一個概括性的視角，但個別區域、個別類型物業的表現可能與整體指數存在差異。市場在不同層面有不同的邏輯和驅動力。
展望未來：屯門樓市何去何從？
展望未來，屯門樓市將繼續受到多方因素的影響。
首先，整體經濟環境和利率走向依然是關鍵。儘管有預期未來可能減息，但全球經濟的不確定性仍然存在，這將影響買家的入市信心和負擔能力.。
其次，屯門區自身的發展前景，特別是北部都會區的規劃和推進，將為區域樓市帶來長遠利好。作為北部都會區的門廊，屯門在交通和產業發展方面的潛力將吸引更多人口和資金流入。這將為區內，尤其是市中心等核心區域的樓價提供有力支撐。
再者，供應情況也是影響價格的重要因素。新的發展項目，如兆康第54區的大型住宅項目，將為市場帶來大量新供應。這些新盤的定價和銷售情況，將與二手市場形成互動，影響區域內的價格水平。
至於特殊物業如凶宅的影響，雖然其成交價格可能暫時拉低局部指數，但從長遠來看，這類物業的影響範圍有限，主要局限在個別單位及其緊鄰範圍。市場的整體走勢更多取決於宏觀經濟、政策導向以及區域內部的供需平衡。
總而言之，屯門樓市正處於一個動態調整與價值重估的階段。特殊成交帶來的指數波動只是市場表象的一部分，而市中心呎價的回升則揭示了地段價值的堅實基礎。未來的屯門樓市，預計將在宏觀環境的影響下，結合區域發展的自身優勢，呈現出更為精細和分化的走勢。對於置業人士而言，深入了解不同區域、不同類型物業的具體情況，而非僅依賴綜合指數，將是做出明智決定的關鍵。
