市場羅盤上的細微擺動與持續看跌的預警
近期香港樓市數據呈現一種看似矛盾的訊號：反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）錄得按周微升。然而，作為市場風向標之一的中原地產，卻同時維持了對第二季樓價將會再跌2.47%的預測。這兩者之間是否存在衝突？是市場在短暫喘息，抑或潛藏的下行壓力依然巨大？深入分析這組數據背後的意義，或許能幫助我們撥開籠罩市場的迷霧。
微升的漣漪：數據的瞬間切片
最新的CCL指數報136.37點，按周微升0.01%。這看似微不足道的升幅，反映的是特定時間段內的市場成交情況。據悉，這份數據涵蓋了美國公佈新一輪對等關稅措施及中國反制措施公佈當周的市況。 在全球貿易關係再度緊張的背景下，樓市氣氛理應轉淡，買家觀望情緒增加，二手成交量亦有所減少。 CCL指數的微升，在很大程度上可能只是數據採集時間點上的波動，或是部分特定區域或單位的成交拉高了平均數，而非市場全面轉強的明確訊號。 事實上，CCL（中小型單位）和CCL Mass（大型屋苑）指數當周仍錄得按周下跌。 單周數據的微小變動，猶如海面上的一道漣漪，很難據此判斷潮流的真正方向。目前的指數水平仍徘徊在逾八年半的低位，與2021年歷史高位相比跌幅已逾28%。
中原的邏輯：為何堅持看跌？
儘管CCL出現微升，中原地產卻堅定地維持其對第二季樓價將會再跌2.47%的預測，目標指向133點水平。 這份預測顯然不是基於單周數據的短期波動，而是綜合考量了更廣泛、更深層次的市場因素。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，儘管當周CCL微升，但短期樓價下跌方向並未改變。
導致他們維持看跌預測的因素可能包括：
首先，宏觀經濟環境的不確定性。全球貿易戰升溫，經濟衰退風險加劇，這對依賴外向型經濟的香港而言是顯著的下行壓力。 經濟前景不明朗會直接影響置業信心和購買力。
其次，利率走向的影響。儘管有聲音認為美國聯儲局可能加快減息，但目前仍處於相對高息環境，借貸成本高企持續壓抑樓市需求。
再者，新盤供應及定價策略。近期有大型新盤減價促銷，成為市場焦點，這不僅搶奪了部分二手市場的客源，也對二手樓價構成壓力，迫使業主需要降價才能吸引買家。 新盤的「先求量再求價」策略，對二手市場的定價權產生了明顯的衝擊。
此外，市場觀望情緒濃厚，買家普遍採取審慎態度，導致二手成交量難以有效放大。 成交的膠著狀態使得樓價缺乏上升的動力。
八大指數的參差：區域與類型的分化
觀察八大樓價指數的表現，更能看到市場內部的分化。雖然整體CCL微升，但CCL Mass和CCL（中小型單位）卻錄得下跌。 四區樓價也呈現二跌二升的反覆走勢。 港島和新界西的CCL Mass按周下跌，而九龍和新界東的CCL Mass則按周上升。 今年以來，不同指數的累計跌幅也有差異，港島和CCL（大型單位）跌幅相對較大，而九龍和新界東則錄得累計升幅。 這顯示樓市並非鐵板一塊，不同區域、不同類型的物業表現差異較大，整體CCL的微升未能反映這種結構性的分化。
未來展望：潛在變數與市場脈動
中原地產對第二季樓價下跌2.47%的預測，是基於當前的宏觀環境、市場情緒及供求關係等多方面因素綜合判斷的結果。然而，樓市走勢受多重因素影響，未來仍存在變數。
例如，全球經濟形勢的變化、主要央行的貨幣政策調整，尤其是美國聯儲局的減息步伐，都可能對香港樓市產生顯著影響。
內地經濟的復甦情況及相關刺激政策，也與香港市場息息相關。
特區政府會否推出更多穩市場、保信心的措施，以及大型新盤的推售策略和銷售情況，都將是影響未來樓價的重要因素。
即將公佈的CCL數據將逐步反映近期大型新盤銷售等因素的影響。
穿越迷霧：買賣雙方的博弈
在這樣的市場環境下，買家和賣家都面臨著複雜的決策。對於買家而言，市場下行預期和持續調整的價格帶來了「執筍盤」的機會，但宏觀經濟及未來走勢的不確定性又讓人不敢貿然入市，觀望情緒濃厚。對於賣家而言，部分急需資金周轉或看淡後市的業主願意降價求售，而另一些業主則可能選擇暫時觀望或將物業轉租。市場正處於一個買賣雙方深度博弈的階段。
總結而言，儘管中原城市領先指數近期出現按周微升，這並未動搖中原地產對第二季樓價將繼續下行的判斷。微升更多是數據本身的波動或局部因素影響，而中原地產2.47%的跌幅預測，則是基於對宏觀經濟、利率、新盤供應等多重因素的審慎評估。在多重壓力並存的背景下，香港樓市短期內料將繼續承受下行壓力，呈現窄幅波動或偏軟的態勢，直至更為明確的利好或利淡因素出現，才能打破目前的膠著局面，指引市場走向更清晰的方向。
