根據提供的資料，以下是有關香港發展商貨尾情況、銷售策略及樓市燈神現象的分析報告：
發展商貨尾現況
庫存量高企： 香港地產市場正面臨一手住宅庫存量高企的問題。截至2025年4月，全港累積貨尾量（包括樓花及現樓）約為21,941個單位，雖較3月份略有減少，但已連續21個月維持在2萬伙以上的高水平。部分報告指出，若將已批出預售樓花但尚未發售的單位計算在內，潛在供應量接近3.7萬伙。另一數據顯示，截至2024年第三季，待售單位合計9.8萬伙，創歷史新高。
集中區域： 貨尾主要集中在特定區域，例如黃大仙區（包括啟德）及將軍澳區（日出康城）。這些區域是近年新盤供應的重鎮，但也因此積累了較多的未售出單位。
發展商分佈： 主要發展商如新鴻基地產、恒基地產、會德豐地產及信和置業等，合計持有大量貨尾單位，佔整體貨尾量的近一半。
發展商銷售策略
積極「去庫存」： 由於庫存壓力較大，發展商普遍採取積極的「去庫存」策略，包括減價促銷、提供優惠等。美聯物業的數據顯示，今年以來一手成交中，貨尾單位佔比接近45%，反映發展商積極推售存貨。
保守定價： 為了加快銷售，發展商在新盤定價上趨於保守，甚至以低於市價的價格推出，以吸引買家。有分析指出，供應量多的地區及大型新盤可能會採取「先求量、後求價」的策略。
靈活調整： 發展商還會通過調整施工時間表、改變項目用途（例如將部分單位轉為出租）及優化推盤步伐等方式，管理供應，以應對市場變化。
樓市燈神現象
「燈神」的預測： 在香港樓市，「燈神」通常指一些在樓市預測上經常出錯的分析員或投資者。他們的言論往往與市場走勢相反，因此被戲稱為「反向指標」。
長實的策略： 長實集團（1113）及其主席李澤鉅的策略備受關注，有「樓市燈神」之稱。過去，長實多次在市場以為其看錯市之際，最終證明其預測準確。例如，長實旗下的油塘新盤親海駅II以低於市價兩成的價格開售，引發市場對後市的擔憂。
其他「燈神」個案： 過去有「投資之神」之稱的陸東，在2008年初預測香港樓價將大幅上升，但隨後樓市卻經歷了金融海嘯的衝擊。類似的例子顯示，即使是資深的市場人士，也難以準確預測樓市的走向。
市場分析與展望
減息預期： 市場普遍預期美國聯儲局將在今年減息，這理論上對香港樓價構成支持。凱基亞洲首席投資總監梁啓棠認為，如果香港發展商去庫存速度快，香港樓價最快明年便可恢復單位數增長。
供應壓力： 儘管有減息的利好因素，但短期內樓市仍面臨供應過剩的壓力。中原地產研究部預計，本季貨尾量有機會升穿2.3萬伙。
政策影響： 政府的政策，如土地供應、稅務措施等，也會對樓市產生重要影響。有分析認為，政府持續有序地增加房屋土地供應，將使私人住宅預計供應量維持在較高水平。
整體展望： 綜合來看，香港樓市在2025年面臨多重因素的影響。發展商需要靈活調整銷售策略，積極去庫存，以應對市場的挑戰。同時，買家也應密切關注市場動態，謹慎決策。
