以下是一份關於荃灣居屋蝕讓個案的詳細分析報告：
荃灣居屋王神話破滅
昔日被譽為「新界居屋王」的荃灣尚翠苑，如今也難逃樓市調整的命運。最近，該屋苑一單位以綠表價500萬元沽出，原業主持貨四年，帳面蝕讓115萬元，連同使費，估計實蝕約149萬元，幅度高達兩成。這宗成交不僅打破了該屋苑的呎價紀錄，也反映了整體居屋市場的疲態。
個案詳情：尚翠苑蝕讓實錄
根據美聯物業的資料，該單位位於尚翠苑高層8室，實用面積441平方呎，屬於兩房間隔。原業主於2021年6月以615萬元購入，當時呎價高達13,946元，創下新界未補價居屋呎價紀錄。然而，短短四年，樓價已今非昔比，最終以500萬元沽出，呎價僅11,338元。
摸頂入市的悲歌
原業主可謂「摸頂入市」的典型例子。2021年上半年，香港樓市處於高峰期，不少買家對後市過於樂觀，以高價購入物業。然而，隨後幾年，受到疫情、加息等多重因素影響，樓價持續下跌，導致這些高位入市的業主面臨嚴重的資產縮水。
綠表市場的困境
這宗成交以綠表價售出，意味著買家是符合資格的公屋住戶或綠表人士。綠表市場的買家購買力相對較弱，對價格也更為敏感。在樓市下行時，他們更傾向於觀望或選擇更便宜的單位，導致綠表市場的成交價難以提升。
呎價跌破萬元關口
值得注意的是，荃灣區內部分私樓的呎價甚至低於同區居屋。例如，荃灣荃威花園有單位以呎價6652元易手，比同區綠表居屋還要低。這反映了整體樓市的疲弱，以及買家對樓齡較高、位置較偏遠的物業缺乏信心。
荃灣居屋市場分析
荃灣作為一個成熟的住宅區，居屋供應充足，選擇多樣。然而，近年來，荃灣居屋市場也面臨不少挑戰：
- 樓齡老化： 部分居屋屋苑樓齡已高，需要面對維修保養等問題，影響了物業的吸引力。
- 位置因素： 部分居屋位置較為偏遠，交通不便，難以吸引年輕一代的買家。
- 供應增加： 近年來，政府增加居屋供應，導致市場競爭加劇，對樓價構成壓力。
香港整體居屋市場現況
荃灣居屋的個案並非孤例，而是香港整體居屋市場的一個縮影。受到多重因素影響，香港居屋市場正面臨調整：
- 樓價下跌： 整體樓市下行，居屋價格也難以倖免。
- 成交量萎縮： 買家入市意欲降低，導致居屋成交量減少。
- 蝕讓個案增加： 越來越多業主選擇蝕讓離場，反映市場信心不足。
後市展望：挑戰與機遇並存
展望未來，香港居屋市場仍將面臨不少挑戰：
- 加息壓力： 美國聯儲局持續加息，香港利率也可能跟隨上升，增加供樓負擔。
- 經濟不明朗： 全球經濟前景不明朗，可能影響香港樓市的表現。
- 供應增加： 政府將繼續增加居屋供應，對樓價構成壓力。
然而，居屋市場也存在一些機遇：
- 剛性需求： 居屋價格相對私樓較低，仍能滿足部分市民的置業需求。
- 政府支持： 政府推出多項措施支持居屋市場，例如放寬按揭成數等。
- 長遠投資價值： 儘管短期內樓價可能下跌，但長遠來看，香港樓市仍具有一定的投資價值。
給買家的建議
對於有意購入居屋的買家，以下是一些建議：
- 審慎評估： 在入市前，應仔細評估自身的財務狀況和風險承受能力。
- 精挑細選： 選擇樓齡較新、位置較佳、管理完善的屋苑。
- 貨比三家： 多比較不同單位的價格和條件，爭取最優惠的成交價。
- 長線投資： 抱持長線投資的心態，不要過於追求短期回報。
總結：樓市調整期的理性應對
荃灣居屋蝕讓個案再次提醒我們，樓市有升有跌，投資需謹慎。在樓市調整期，買家應保持理性，審慎評估風險，選擇適合自己的物業。
