近年香港房地產市場經歷多重挑戰，包括利率波動、疫情影響及政策調整，令市場氣氛一度謹慎。然而，2025年上半年數據顯示香港住宅市場出現穩定跡象，摩根士丹利（Morgan Stanley）最新研究報告更看好香港房市回暖趨勢，並點名增持兩檔龍頭地產股——新鴻基地產（00016）及恒基兆業地產（00012）。本文將從市場背景、供需變化及投資機會三方面深入探討摩根士丹利對香港樓市的樂觀看法與其背後的原因。
香港房地產市場的回暖跡象
香港作為一個國際金融中心，其房地產市場一直備受關注。近年來，受到全球經濟形勢、本地政策以及疫情等多重因素的影響，香港房地產市場經歷了一段調整期。然而，進入2025年，香港樓市展現出了一些積極的變化，吸引了包括摩根士丹利在內的國際投資機構的關注。這些變化不僅體現在成交量的回升，更反映在市場情緒的改善以及對未來發展的樂觀預期。
成交量與宏觀環境的積極變化
2025年上半年，香港住宅成交量達到2.9萬套，同比增長3.9%，這無疑是一個積極的信號，顯示市場的買賣活躍度正在提升。成交量增長的背後，有多個因素在共同作用。首先，香港銀行同業拆息（HIBOR）自5月起下降，有助於降低購房者的按揭成本，刺激了潛在的購房需求。其次，開發商也採取了更具競爭力的定價策略，通過提供更具吸引力的價格來吸引買家。此外，內地購房者在香港房地產市場中的比例也在增加，為市場注入了新的資金。
政府的政策調整也起到了重要的推動作用。2025/26年度財政預算案中，政府大幅放寬了印花稅，將其降低至僅100港元，這大大降低了低價物業的交易成本。數據顯示，由於印花稅的調整，售價在1000萬港元以下的物業銷量同比激增305%。這項政策不僅減輕了購房者的經濟負擔，也有效地刺激了大眾的置業需求，使得整體樓市表現優於奢侈品市場。
供應面呈現積極信號
除了需求端的改善，供應面也呈現出積極的信號。摩根士丹利指出，香港的潛在房屋供應量已經見頂，新盤的完工數量正在下降。同時，由於土地供應有限，未來可供銷售的房屋數量預計將會減少。這種供應趨緊的局面有望為樓價提供支撐。
截至2025年前五個月，新盤庫存佔一手總銷量的比例超過55%，相比去年同期的約40%有明顯提升。這表明開發商正在積極去化庫存，以改善其財務狀況。隨著新盤供應趨緊，且去庫存進展順利，市場預期樓價將會得到有效支撐。此外，受益於內地人才和學生流入香港，租賃需求也在不斷增加，預計今年全年租金有望提升約6%。這種“去庫存+租金回升”的雙重效應，有助於穩固房地產投資者的信心。
投資機會：龍頭地產股的增持建議
在股票投資層面，摩根士丹利維持對香港住宅樓市的樂觀看法，並推薦兩家龍頭發展商——新鴻基地產及恒基兆業地產為“增持”級別股票。這兩家公司都具備高股息回報率和充足的貨源優勢，在HIBOR下行的環境中最能受益。
新鴻基地產和恒基兆業地產不僅擁有豐富的土地儲備，更因積極清理舊有庫存而提高了銷售效率。2025年上半年，兩家公司的新盤銷售率由去年的57%提升至62%，價格折扣也由12%收窄至9%，反映出其議價能力的改善和品牌吸引力的強勁。此外，有專家預測全年新盤銷售將達到1.8萬戶，同比增加6%，配合政府的刺激措施和內需的復甦，有望帶動相關企業的盈利增長。因此，摩根士丹利此次點名增持上述兩檔股票，不僅反映了對個別企業基本面的肯定，也彰顯了其對整體香港住宅樓市復甦前景的信心。
香港房地產市場的未來展望
總的來說，2025年上半年以來，多項因素促使香港住宅市場逐步企穩並呈現回暖態勢，包括HIBOR下降、印花稅優惠政策、內地買家活躍以及潛在供應見頂等關鍵驅動力。在此背景下，以新鴻基和恒基為代表的優質發展商憑藉良好的產品組合和財務實力脫穎而出，被國際大型機構如摩根士丹利看好並予以“增持”評級。
無論是自住置業還是長線投資者，都可以密切關注香港房地產市場的後續走勢。當然，本輪復甦仍然需要留意全球經濟變數及本港政策調整可能帶來的不確定性。但就目前而言，多方跡象指向一個更加健康且具韌性的香港房地產市場正在形成，其正面影響或將延伸至相關金融、市場乃至社會層面，引領本港經濟步入新的成長階段。隨著香港與內地經濟聯繫的日益緊密，以及更多有利政策的出台，香港房地產市場有望迎來更加廣闊的發展前景。
資料來源:
[1] news.cnyes.com
[4] m.hexun.com
[5] house.hexun.com
Powered By YOHO AI
