香港樓市：差估署5月數據釋放的訊號
香港樓市一直備受關注，牽動著無數市民的心。差餉物業估價署（差估署）最新公布的2025年5月物業市場數據，為我們提供了一個觀察樓市現況的窗口。儘管樓價指數微升，租金卻持續上漲，這背後蘊藏著哪些值得深思的訊息？
樓價指數：止跌回穩，但仍未擺脫陰影
差估署數據顯示，5月份全港私人住宅樓價指數報286.6點，較4月份微升0.03%，實現連續兩個月的微幅上漲。然而，與去年同期相比，樓價指數仍然下跌了近6.2%，今年首五個月累計下跌約0.9%。
這意味著，雖然樓價跌勢有所緩和，甚至出現短暫的反彈，但整體而言，樓市仍處於調整期，尚未完全擺脫下跌的陰影。與2021年9月的歷史高位398.1點相比，目前的樓價指數低約28.01%，顯示樓價仍有相當大的差距需要追趕。
值得注意的是，不同面積單位的樓價表現略有差異。5月份實用面積約1,075平方呎以上的大型住宅單位，按月漲幅較中小型單位略高。這可能反映出高端市場的需求相對穩定，或者受到特定政策或投資者的青睞。
租金指數：持續攀升，動力十足
與樓價的疲弱表現形成鮮明對比的是，租金指數持續攀升。5月份私人住宅租金指數報195.2點，按月上升0.67%，已連升六個月，按年上升2.74%。今年首五個月累計上升1.4%，漲幅明顯跑贏樓價。
租金的持續上漲，反映出香港租賃市場的強勁需求。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，政府各項人才政策吸引了大量人才來港，加上海外及中國留學生湧入，進一步推動了租賃市場的需求。在需求強勁的支撐下，租金難以下跌。
樓價與租金：冰火兩重天，背後的原因
為何樓價與租金呈現出截然不同的走勢？這背後有多重因素在起作用。
- 人才政策與留學潮： 政府積極推行各項人才引進政策，吸引了大量外來人才來港發展。同時，香港的教育資源優勢也吸引了眾多海外及中國內地學生來港留學。這些人群為租賃市場注入了強勁的需求，推動租金上漲。
- 供需關係： 儘管近年來香港的房屋供應有所增加，但相對於龐大的人口基數和持續增長的需求而言，仍然存在一定的缺口。尤其是在熱門地區和優質住宅方面，供需矛盾更加突出，導致租金居高不下。
- 投資心態： 在樓市下行週期，部分業主可能會選擇將房產出租，而不是出售，以獲取穩定的租金收入。這種做法增加了市場上的租盤供應，但同時也減少了二手房的出售盤源，對樓價構成一定的壓力。
- 利率環境： 美聯儲持續加息，導致香港的按揭利率上升，增加了購房者的供樓負擔，降低了他們的購房意願，對樓價產生負面影響。
未來展望：樓市走向何方？
展望未來，香港樓市的走向仍然充滿不確定性。多種因素將共同作用，影響樓價和租金的表現。
- 宏觀經濟： 全球經濟形勢、地緣政治風險以及中美關係等宏觀因素，都將對香港經濟產生影響，進而影響樓市的表現。
- 政策調控： 政府的房屋政策、土地供應、稅務措施等，都將對樓市產生直接的影響。例如，放寬按揭成數、調整印花稅等政策，可能會刺激樓市需求，推高樓價。
- 利率走勢： 美聯儲的加息週期是否結束，以及香港的按揭利率是否會繼續上升，將直接影響購房者的負擔能力和購房意願。
- 人口流動： 人才政策的實施效果、移民潮的趨勢以及生育率的變化等人口因素，都將對房屋需求產生影響。
給購房者的建議：審慎評估，量力而行
在樓市波動的背景下，對於有意購房的市民來說，最重要的是保持理性，審慎評估自身的財務狀況和風險承受能力，量力而行。
- 充分了解市場資訊： 密切關注差估署、地產代理等機構發布的樓市數據和分析報告，了解最新的市場動態。
- 評估自身財務狀況： 詳細計算自己的收入、支出、儲蓄和負債情況，確保有足夠的資金支付首付、供樓款項以及應對突發情況。
- 選擇適合自己的物業： 根據自身的需求和負擔能力，選擇合適的物業類型、面積和Location。
- 諮詢專業意見： 向銀行、地產代理、律師等專業人士諮詢意見，獲取專業的指導和建議。
結語：理性看待樓市，把握機遇
香港樓市是一個複雜而敏感的系統，受到多種因素的影響。差估署的數據為我們提供了一個了解樓市現況的客觀參考，但最終的決策還需要結合自身的情況和判斷。
無論樓市如何變化，理性看待，審慎決策，才能在風雲變幻的市場中把握機遇，實現置業安居的夢想。
