永倫蝕讓盈暉薈：香港商場投資的警示？
永倫集團放售旗下位於美孚的盈暉薈商場，意向價為6.8億港元，相較於2018年購入價9億港元，大幅折讓24%。這宗交易不僅反映了永倫集團的投資策略調整，更折射出香港商場投資市場的潛在風險。
盈暉薈的地理位置與現況
盈暉薈位於九龍美孚景荔徑8號，毗鄰港鐵美孚站，交通便利。該商場樓高三層，總樓面面積約10萬平方呎，主要服務周邊屋苑盈暉臺的居民。目前，盈暉薈以現狀連現有租約出售，每月租金收入約150萬港元。然而，若商場全部租出，租金收益有望提升至每月300萬港元以上。
永倫蝕讓的原因分析
永倫集團以低於購入價出售盈暉薈，可能有多重原因：
- 整體經濟環境不景氣： 近年香港經濟受到多重因素影響，包括社會事件和疫情衝擊，零售業和餐飲業生意大受影響，商場的租金收入也面臨壓力。
- 商場競爭激烈： 香港商場林立，競爭激烈。盈暉薈作為中小型民生商場，可能難以吸引大型品牌進駐，租戶組合相對單一，難以在眾多商場中脫穎而出。
- 集團策略調整： 永倫集團近年積極出售物業，可能旨在減輕負債、套現資金，並將資源重新配置到其他更具增長潛力的投資項目。
- 潛在的翻新成本： 鵬里資產基金在購入盈暉薈後，計劃對物業進行翻新。這暗示原業主永倫可能認為翻新成本過高，或者缺乏相關的專業知識和經驗。
盈暉薈的投資價值評估
儘管永倫以蝕讓價出售盈暉薈，但該商場仍然具有一定的投資價值：
- 地理位置優越： 盈暉薈位於美孚地鐵站附近，交通便利，可以吸引周邊居民和上班族。
- 民生需求穩定： 盈暉薈主要服務周邊居民，提供日常所需商品和服務，民生需求相對穩定，受經濟波動影響較小。
- 租金收益潛力： 目前盈暉薈的出租率尚未達到飽和，若能成功吸引更多優質租戶，租金收益有望進一步提升。
然而，投資盈暉薈也存在一定的風險：
- 翻新成本： 若要提升盈暉薈的競爭力，可能需要投入大量資金進行翻新，這將增加投資成本。
- 招租挑戰： 在競爭激烈的商場市場中，如何成功吸引優質租戶進駐，是一個重要的挑戰。
- 經濟前景不明朗： 香港經濟前景仍然存在不確定性，零售業和餐飲業的復甦進程可能緩慢，這將影響商場的租金收入。
香港商場投資的未來展望
永倫蝕讓盈暉薈的案例，提醒投資者在投資香港商場時需要謹慎評估風險。未來，香港商場投資市場可能面臨以下挑戰：
- 電商衝擊： 網路購物日益普及，對傳統實體零售業造成衝擊，商場需要積極轉型，提升消費體驗，才能吸引顧客。
- 人口結構變化： 香港人口老化，年輕一代消費習慣也在改變，商場需要調整租戶組合和營銷策略，以適應新的消費趨勢。
- 政策風險： 政府政策的變化，例如對零售業的稅收政策調整，也可能影響商場的盈利能力。
然而，香港商場投資市場也存在機遇：
- 粵港澳大灣區： 粵港澳大灣區的發展，將為香港帶來更多商機，商場可以吸引來自大灣區的遊客和消費者。
- 體驗式消費： 消費者越來越重視體驗式消費，商場可以引入更多娛樂、文化、藝術等元素，打造獨特的消費體驗。
- 社區連結： 商場可以加強與社區的連結，舉辦社區活動，提供社區服務，提升商場的親和力。
結論：審慎評估，把握機遇
永倫蝕讓盈暉薈的事件，反映了香港商場投資市場的複雜性和挑戰性。投資者在投資香港商場時，需要審慎評估風險，充分了解市場情況，制定合理的投資策略。同時，也要密切關注市場變化，把握新的機遇，才能在激烈的競爭中脫穎而出。
