大埔天鑽：樓市寒風下的縮影？
近年來，香港樓市經歷了一段波動期，即使是曾經被視為優質物業的大埔天鑽，也難以倖免於這股寒流。近期多宗成交個案顯示，不少業主選擇蝕讓離場，究竟是什麼原因導致這種現象？天鑽的未來又將何去何從？
成交個案：血淋淋的現實
從近期成交個案來看，天鑽的業主們似乎正在面臨嚴峻的考驗。
- 個案一：579呎單位，六年持有，帳面蝕28萬
美聯物業報告指出，大埔天鑽一個579平方呎的單位，以723萬元售出，原業主在2019年以751萬購入，持貨六年後帳面虧損28萬元。這意味著，除了要承擔額外的交易成本外，業主還損失了一筆資金。
- 個案二：同樣579呎單位，帳面虧損擴大至42.7萬
另一個同樣位於天鑽的579平方呎單位，成交價為720萬元，原業主帳面虧損約42.7萬元。儘管放盤價經過調整，但仍然難逃蝕讓的命運。
- 個案三：兩房單位，六年持有，蝕139萬
更有甚者，一個兩房單位以680萬元售出，原業主六年持有，帳面虧損高達139萬元。這顯示，即使是較小型的單位，也難以避免貶值的風險。
- 個案四：三房單位，四年持有，估計實際虧損超過兩成
一個實用面積628平方呎的三房單位，最初以900萬元放盤，最終大幅降價至741萬元才得以售出。考慮到交易成本等因素，業主實際虧損可能超過兩成。
- 個案五：連花園特色戶，五年持有，貶值逾兩成
一個帶有花園的特色單位，以740萬元售出，原業主在2020年以967.3萬元購入，持貨五年後帳面虧損227.3萬元，單位貶值約23.5%。即使是帶有獨特優勢的單位，也無法抵抗市場的下行壓力。
蝕讓原因：多重因素交織
天鑽業主頻頻蝕讓，並非單一因素所致，而是多重因素共同作用的結果：
- 整體樓市下行：近年來，香港整體樓市受到多重因素影響，包括利率上升、經濟放緩、以及地緣政治風險等，導致樓價下跌。天鑽作為市場的一部分，自然難以倖免。
- 供應增加：近年來，大埔區的新供應不斷增加，為買家提供了更多的選擇。這使得業主在出售物業時面臨更大的競爭壓力，不得不降價以吸引買家。
- 投資者心態轉變：部分投資者對後市持觀望態度，甚至選擇離場，導致市場需求減少。這進一步加劇了樓價的下行壓力。
- 早期購入成本較高：部分業主在樓市高峰期購入單位，當時的價格相對較高。隨著樓市回調，這些業主自然面臨更大的蝕讓風險。
- 發展商定價策略：可能發展商最初開盤時的定價策略較為進取，導致後續二手市場的價格難以維持。
未來展望：挑戰與機遇並存
儘管目前天鑽的業主面臨著不少挑戰，但我們仍需理性看待其未來發展。
- 地理位置優勢：天鑽位於大埔半山，享有優美的自然環境和較為寧靜的生活氛圍。對於追求生活品質的買家來說，這仍然具有一定的吸引力。
- 社區配套完善：大埔區的社區配套設施完善，包括學校、商場、以及交通網絡等，可以滿足居民的日常生活需求。
- 長線投資價值：儘管短期內樓市可能繼續波動，但從長遠來看，香港作為國際金融中心，仍然具有一定的投資價值。
- 政府政策支持：政府可能會推出一些支持樓市的政策，例如放寬按揭成數或降低稅率等，這將有助於提振市場信心。
業主自救：策略與建議
面對當前困境，天鑽的業主們可以考慮以下策略：
- 審慎定價：在出售物業時，業主需要參考市場成交數據，並根據自身情況，制定合理的價格。避免過度高估物業價值，以免錯失出售機會。
- 提升物業吸引力：業主可以通過裝修或翻新等方式，提升物業的吸引力。此外，提供靈活的付款方式或優惠條件，也可以吸引更多買家。
- 長線持有：如果業主沒有迫切的資金需求，可以考慮長線持有物業，等待樓市回暖。
- 出租物業：如果業主不急於出售物業，可以考慮將其出租，以獲取租金收入，並等待更好的出售時機。
總結：理性應對，靜待花開
天鑽的成交個案，無疑是當前香港樓市的一個縮影。業主們需要理性應對，審慎評估自身情況，並制定合適的策略。儘管短期內樓市可能仍然充滿挑戰，但從長遠來看，香港樓市仍然具有一定的潛力。只要我們保持信心，靜待花開，相信未來一定會更好。
