香港樓市：置業斷層與政策迷思
香港樓市一直以來都是社會關注的焦點，高房價、居住空間狹小等問題困擾著無數市民。近年來，隨著人口結構變化和社會觀念轉變，「置業斷層」現象逐漸浮現，削弱了樓市的發展動力。本文將深入探討置業斷層的成因、影響，以及相關的政策迷思，並嘗試提出一些可行的解決方案。
置業斷層：年輕世代的無奈與掙扎
「置業斷層」指的是年輕世代在置業方面面臨的巨大挑戰，許多人由於高房價、收入停滯等因素，難以實現置業夢想。這種現象不僅影響了年輕人的生活品質，也對香港的社會經濟發展產生了負面影響。
根據相關研究報告，35歲以下的年輕世代在整體自置居所的比例中相對較低。這反映出年輕人在置業方面面臨著更大的困難。同時，社會上也出現了一些「反置業」的價值觀，部分年輕人對置業持觀望態度，甚至選擇放棄置業。
置業斷層的成因：多重因素交織
置業斷層的形成並非單一因素所致，而是多重因素交織的結果。
- 高房價與低收入： 香港的房價長期居高不下，遠超一般市民的收入水平。根據國際調查，香港的樓價收入比率（樓價中位數除以家庭全年收入中位數）位居全球前列，意味著香港市民需要付出極大的努力才能購置房屋。
- 房屋政策的局限性： 過去的房屋政策過於強調置業，忽略了不同階層市民的居住需求。政府雖然推出了多項資助置業計劃，但這些計劃的供應量有限，難以滿足龐大的市場需求。
- 社會觀念的轉變： 隨著社會發展，年輕人的價值觀也發生了轉變。相較於傳統的「有土斯有財」觀念，部分年輕人更注重生活品質和個人發展，對置業的需求相對較低。
- 置業資助貸款計劃的終止： 2004年終止的置業資助貸款計劃，可能是造成置業斷層的後遺症之一。該計劃曾幫助許多市民實現置業夢想，終止後，缺乏資助的年輕人置業更加困難。
置業斷層的影響：削弱樓市動力與社會凝聚力
置業斷層不僅影響了年輕人的生活，也對香港的社會經濟發展產生了負面影響。
- 削弱樓市動力： 年輕人是樓市的重要需求來源，置業斷層意味著樓市的潛在需求減少，削弱了樓市的發展動力。
- 加劇社會不平等： 置業斷層使得有房者和無房者的財富差距擴大，加劇了社會不平等現象。
- 影響社會凝聚力： 當年輕人對置業感到絕望時，容易產生不滿情緒，影響社會凝聚力。
- 人才流失： 高房價也可能導致人才流失，影響香港的競爭力。
政策迷思：按保計劃難以取代置業資助
政府近年來推出了按揭保險計劃（按保）等措施，試圖幫助市民置業。然而，按保計劃並不能完全取代置業資助貸款計劃。
按保計劃的主要作用是降低銀行的按揭風險，讓市民更容易獲得高成數按揭。然而，按保計劃並不能解決高房價的問題，對於收入較低的市民來說，即使獲得高成數按揭，仍然難以負擔高昂的房價。
此外，按保計劃也存在一些限制。例如，業主自住仍然是該計劃的主要合資格準則，這限制了按保計劃的靈活性。
如何打破置業困局：多管齊下，重建置業階梯
要解決置業斷層的問題，需要政府、社會和市民共同努力，多管齊下，重建置業階梯。
- 增加房屋供應： 政府應加大土地開發力度，增加房屋供應，特別是資助出售房屋的供應。同時，政府也應檢視現有的土地利用政策，釋放更多土地用於住宅建設。
- 完善房屋政策： 政府應完善房屋政策，建立更完善的置業階梯，滿足不同階層市民的居住需求。除了資助出售房屋外，政府也應提供更多租賃房屋選擇，例如公屋和過渡性房屋。
- 提供置業資助： 政府應考慮恢復置業資助貸款計劃，或推出其他形式的置業資助，幫助年輕人實現置業夢想。
- 推動經濟發展： 政府應推動經濟發展，提高市民的收入水平，讓更多人有能力負擔房屋。
- 調整社會觀念： 社會應調整過於強調置業的觀念，鼓勵年輕人根據自身情況做出合理的居住選擇。
- 考慮強積金置業： 參考羅祥國、陳雅彥的建議，政府可以考慮成立「強積金置業計劃」，允許市民提取部分強積金用於置業。
- 推出首置資助計劃： 參考羅祥國、陳雅彥的建議，政府可以推行「20萬首置資助計劃」，為首置家庭提供置業支援。
結論：重建置業希望，共享發展成果
置業斷層是香港樓市面臨的重要挑戰，解決這個問題需要政府、社會和市民共同努力。政府應加大房屋供應，完善房屋政策，提供置業資助，推動經濟發展。社會應調整過於強調置業的觀念，鼓勵年輕人根據自身情況做出合理的居住選擇。只有這樣，才能重建置業希望，讓更多市民共享香港發展的成果。面對人口老化，政府更應著力解決住屋問題，方能提升香港的競爭力及可持續發展性。
