樓市寒風吹襲？大埔居屋蝕讓個案剖析
近期香港樓市似乎吹起一陣寒風，蝕讓成交的消息不絕於耳。其中，大埔居屋怡雅苑的一宗個案特別引人關注：一個兩房單位以低於購入價的價錢售出，原業主帳面虧損數十萬，這究竟是個別事件，還是樓市轉冷的警訊？讓我們一起深入探討。
怡雅苑蝕讓個案回顧
根據多方報導，本次蝕讓的單位位於大埔怡雅苑E座中層3室，實用面積約401平方呎，屬於兩房間隔。原業主於2021年以478萬元購入，持有約四年後，以自由市場價399萬元售出，帳面虧損約79萬元，貶值幅度達到16.5%。 該單位最初開價400萬元，經過議價後以399萬元成交，實用呎價為9,950元。新買家為上車客，認為該單位價格合理且放盤稀少，因此決定購入自住。
蝕讓背後的原因探討
一個單位在短短四年內貶值超過一成，背後原因值得我們深入思考。
- 樓市整體下行： 近期香港整體樓市受到多重因素影響，例如：經濟環境不明朗、利率上升、以及政府的樓市調控政策等等，導致樓價承壓。大埔區的樓價自然也難以獨善其身。
- 居屋市場的特殊性： 居屋市場與私樓市場有所不同，其價格受政府政策影響較大。雖然本次成交為已補地價的自由市場單位，但其價格仍然受到整體居屋市場的影響。
- 個別單位的因素： 雖然怡雅苑的地理位置和周邊配套尚可，但具體到個體單位，朝向、樓層、景觀等因素都可能影響其價格。本次成交的單位位於中層，可能並非最受買家歡迎的樓層。
- 業主的財務狀況： 有時候，業主可能因為個人財務狀況或其他原因，急需套現，因此願意以較低的價格出售物業。
對上車客的意義
雖然蝕讓成交對原業主來說是個不愉快的經歷，但對於上車客來說，卻可能是個入市的好機會。
- 議價空間增加： 在樓市下行的大環境下，業主更容易接受議價，上車客可以趁機尋找價格合理的筍盤。
- 降低入市門檻： 蝕讓成交意味著樓價有所回調，可以降低上車客的首期負擔和每月供款壓力。
- 更理性的選擇： 樓市降溫有助於買家更理性地評估物業價值，避免盲目追高。
樓市未來走向展望
怡雅苑的蝕讓個案，無疑是當前香港樓市的一個縮影。雖然單一事件難以完全代表整體趨勢，但它也提醒我們，樓市並非只漲不跌，需要審慎評估風險。
未來樓市的走向，仍然取決於多重因素的角力。經濟的復甦情況、利率的變動、政府的政策等等，都將對樓價產生重要影響。對於有意入市的買家來說，不應盲目恐慌，也不應過於樂觀，而應該做好功課，了解市場動態，做出明智的決定。
總結：理性看待樓市起伏
怡雅苑的蝕讓個案提醒我們，樓市投資有賺有賠，沒有永遠只漲不跌的神話。無論是業主還是買家，都應該以更理性的態度看待樓市的起伏，做好風險管理，才能在樓市中立於不敗之地。對於上車客而言，更應該把握機會，尋找適合自己的安樂窩。
