柏傲山：光環褪色下的樓市縮影
近年香港樓市波動，即使是昔日被視為優質物業的豪宅，也難逃貶值的命運。北角半山柏傲山，這個曾吸引不少名人置業的屋苑，近期頻頻出現蝕讓成交個案，反映了市場的真實狀況。
連環蝕讓：柏傲山個案分析
柏傲山近期最受關注的蝕讓個案包括：
- 山景兩房單位大幅貶值： 一個位於3座中層的D室單位，實用面積595平方呎，兩房間隔，享南面山景。業主於2014年以1,566萬元購入，持貨11年後，以1,338萬元售出，帳面蝕讓228萬元，貶值約14.6%。該單位早在2018年便開始放售，最初叫價高達1,950萬元，最終累減612萬元才成功售出。
- 銀主盤大幅貶值： 一個近600平方呎的銀主盤，以1,450萬元沽出，原業主於2015年以1,797萬元購入，是次易手貶值19%。
- 陳偉霆大幅劈價求售： 藝人陳偉霆持有的柏傲山特色戶，實用面積1,078平方呎，連161平方呎平台，最初於2022年以3,400萬元放盤，但乏人問津。最近大幅劈價720萬元至2,680萬元求售，減幅達21%。即使成功以2,680萬元售出，持貨9年也僅升值約28萬元，若計及基本使費，恐怕也是明賺實蝕。
- 恒大前高層巨額蝕讓： 恒大集團前董事局副主席夏海鈞持有的柏傲山頂層複式戶，以8,200萬元易手，帳面勁蝕7,400萬元，樓價跌剩一半。
蝕讓背後的原因
柏傲山頻頻蝕讓，有多重因素：
- 整體樓市下行： 近年香港樓市受到多重因素影響，包括美國加息、疫情衝擊、經濟放緩等，導致整體樓價下跌。
- 供應增加： 近年新樓供應增加，市場選擇更多，對二手樓價構成壓力。
- 投資心態轉變： 過去不少人將物業視為穩賺的投資工具，但近年樓市波動，投資者心態變得謹慎。
- 名人效應退卻： 柏傲山曾因名人效應而備受追捧，但隨著樓市逆轉，名人效應已不再是保值的保證。
柏傲山現狀分析
儘管出現不少蝕讓個案，柏傲山仍然具備一定的優勢：
- 地理位置優越： 位於北角半山，環境清幽，享有開揚景觀。
- 交通便利： 鄰近港鐵站及巴士站，交通網絡完善。
- 配套完善： 屋苑設施齊全，附近亦有商場及食肆。
- 租賃市場穩定： 即使樓價下跌，柏傲山的租賃市場仍然保持穩定，優質單位市值月租可達4萬元。
樓市啟示與未來展望
柏傲山的蝕讓個案，反映了香港樓市正在經歷調整期。對於業主而言，需要重新評估物業的價值，並調整預期。對於有意入市的買家而言，可以趁機尋找優質筍盤。
然而，香港樓市的未來仍然充滿變數。除了外部經濟環境的影響外，政府政策、人口結構等因素也會對樓市產生影響。因此，無論是業主還是買家，都需要密切關注市場動態，謹慎決策。
結語：理性看待樓市
柏傲山的例子提醒我們，樓市並非只漲不跌，投資物業也存在風險。在樓市波動的時期，更需要保持理性，審慎評估自身的財務狀況和風險承受能力，才能做出明智的投資決策。樓市的起伏是經濟週期的自然現象，重要的是如何在變化中找到適合自己的定位。
