香港寫字樓市場：挑戰與機遇並存
香港的寫字樓市場正面臨前所未有的挑戰，空置率高企，租金持續下調，但同時也存在著一線街舖租金上漲等結構性機會。高力等多家機構的市場報告，揭示了香港寫字樓市場的現狀、趨勢及潛在的發展方向。
甲級寫字樓：供需失衡下的租金壓力
高力預計，由於大量新增供應湧入市場，香港甲級寫字樓的空置率將持續上升，並進一步拖低租金。預計今年甲級寫字樓租金將同比下跌約10%，而年底空置率將攀升至約19%。明年預計仍有約200萬平方呎的新供應，市場需要數年時間才能完全消化，反映了供需失衡的嚴峻狀況。
顏慧萍指出，按現時新供應落成時間及預租資料推算，預期到今年年底，香港空置率將攀升至約19%。市場每年新增供應龐大，但企業擴張意欲有限，導致空置率居高不下。
儘管減息有望，高力認為今年香港房地產市場依然充滿挑戰。甲級寫字樓空置率預計將會上升，進一步拖低租金。即使如此，個別區域如尖沙咀，由於入境遊客顯著增長，帶動鋪租上漲，表現優於其他地區。
商廈市場：空置率創新高
差餉物業估價署的數據顯示，香港整體商廈空置率已上升至14.4%，創下1998年以來的最高水平，空置樓面面積達到2000萬平方呎。去年底整體商廈空置量上升至約12.3%，涉及約1,658.8萬平方呎。其中，甲級寫字樓空置量佔其中的1,572萬方呎，空置率由2023年的16%增至16.3%。
不斷上升的空置率和疲弱的租賃需求，導致核心區寫字樓租金持續下跌。中環寫字樓空置率持續上升，創三年新高。
零售市場：一線街舖的結構性機會
與寫字樓市場形成對比的是，香港一線街舖租金呈現上升趨勢。高力預計，今年一線街舖租金將上漲3%。政府推出多項措施以振興旅遊業及刺激本地消費，今年1至2月訪港旅客逾780萬人次，惟期內香港居民出境達1,500萬人次，限制了首兩個月零售業銷貨額的按年增長僅1.4%。
高力香港商鋪服務主管吳凱寧指出，大型盛事及擴展個人遊計劃將吸引旅客重臨，令整體零售市場受惠。入境遊客顯著增長，推動尖沙咀區鋪租表現優於其他地區。
市場展望：挑戰與機遇並存
高力發布《2025年市場展望》報告指出，2024年營商環境疲弱，導致寫字樓和工業租賃市場需求下降。儘管9月展開的減息周期輕微提振投資情緒，需求仍舊疲軟。報告預計，今年香港甲級寫字樓租金將再下跌9%，空置率亦將上升約1.5個百分點。
儘管寫字樓市場面臨壓力，但香港的投資市場也在回暖。2025年第二季度，甲級寫字樓錄得正吸納量達30萬平方呎，扭轉第一季度的頹勢。2024年第三季度整體大額交易投資額達到99億港元，按季增長13%。但值得注意的是，蝕讓及銀主盤的交易佔大額交易總額的4%。
其他地區的經驗：上海寫字樓市場的啟示
上海甲級寫字樓市場同樣面臨壓力。數據顯示，2025年二季度上海甲級寫字樓市場量價承壓，淨吸納量同比、環比均下滑，空置率升至23.6%，平均租金下降。這表明，寫字樓市場的挑戰並非香港獨有，而是全球多個城市共同面臨的問題。
香港寫字樓市場的未來：轉型與適應
香港寫字樓市場正面臨結構性轉變，傳統的商業模式需要調整以適應新的市場環境。以下是一些可能的發展方向：
- 靈活辦公空間： 隨著混合辦公模式的興起，靈活辦公空間的需求可能會增加。業主可以考慮將部分寫字樓改造為靈活辦公空間，以吸引更多租戶。
- 產業多元化： 傳統的金融和商貿行業是香港寫字樓市場的主要租戶。為了降低風險，香港可以吸引更多不同產業的企業入駐，實現產業多元化。
- 升級改造： 業主可以考慮對現有寫字樓進行升級改造，提高建築的吸引力。例如，可以增加綠色空間、改善空氣品質、提供更好的設施等。
結論：審慎樂觀，積極應對
香港寫字樓市場目前面臨的挑戰是真實存在的，但同時也存在著結構性的機會。租金下跌和空置率上升，為企業提供了降低成本的機會。隨著經濟的復甦和新興產業的發展，香港寫字樓市場有望迎來新的發展機遇。面對挑戰，市場參與者需要審慎樂觀，積極應對，才能在變局中抓住機遇，實現可持續發展。
關鍵詞：韌性與變革
香港寫字樓市場的未來，取決於其韌性和適應變革的能力。通過積極調整策略，擁抱創新，香港的寫字樓市場有望克服當前的挑戰，重塑輝煌。
