樓市按揭現況：五月價量齊升背後的意義
香港樓市的按揭市場近期呈現出一片活躍景象，特別是五月份的數據，更是引人注目。根據金管局的統計，五月份新批出的住宅按揭宗數和金額，雙雙創下近12個月的新高，分別錄得5,875宗和266億港元。這一現象背後，究竟反映了哪些市場動態和趨勢？
拆息下跌，樓市交投轉旺
五月份按揭市場的活躍，很大程度上得益於拆息的急跌。拆息，即香港銀行同業拆息，是銀行間互相借貸的利率，它的下降直接降低了按揭貸款的成本，刺激了潛在買家的入市意願，進而帶動了樓市的交投。此外，大型新盤的入伙也是推高按揭宗數的重要因素。新樓盤的推出，往往伴隨著大量的按揭需求，進一步推高了整體按揭市場的數據。
按揭比率輕微上升，反映市場信心
五月份的按揭比率為62.7%，較上月增加了0.2%。按揭比率是指按揭貸款額佔物業價值的比例，它的上升通常反映了買家對樓市的信心，願意承擔更高的槓桿。雖然增幅不大，但也能側面印證市場情緒的回暖。此外，平均還款年期維持在319個月，即26.58年，而平均按揭貸款金額則增加至453萬港元，按月增加了11萬港元。這顯示買家傾向於借取較高的貸款金額，以應對不斷上漲的樓價。
轉按宗數顯著增長，精明業主把握時機
值得注意的是，轉按市場也相當活躍。部分業主為了套現、鎖定更優惠的利率，或者解除按揭保險，選擇將現有的按揭轉移到其他銀行。轉按宗數的增加，反映了業主們對市場利率變動的敏感度，以及積極管理自身財務的意識。
按揭「三高」現象：風險與機遇並存
所謂按揭「三高」，指的是平均按揭比率、平均按揭貸款金額和平均還款年期都處於高位。今年早些時候，香港按揭市場就出現了「三高」現象，其中二月份的平均按揭比率更創下逾15年新高，平均按揭貸款金額也創下18個月新高。這種現象既帶來了機遇，也潛藏著風險。
機遇：
- 提高置業能力： 較高的按揭比率和貸款金額，降低了首期付款的壓力，使更多人有能力進入樓市。
- 刺激經濟活動： 按揭市場的活躍，帶動了相關產業鏈的發展，例如地產代理、裝修、傢俱等，有助於整體經濟的增長。
風險：
- 利率風險： 如果未來利率上升，供樓負擔將會加重，可能導致供樓困難甚至斷供。
- 樓價下跌風險： 如果樓價下跌，可能會出現負資產的情況，即物業價值低於未償還的貸款金額。
- 過度槓桿風險： 過高的按揭比率意味著過度槓桿，一旦出現財務危機，風險承受能力較低。
H按仍是主流，P按逐漸式微
在按揭產品的選擇上，H按（以香港銀行同業拆息為基準的按揭）仍然是市場的主流。由於拆息波動較大，銀行提供的H按利率通常較為優惠，吸引了大部分借款人。相反，P按（以最優惠利率為基準的按揭）的選用比例則相對較低。
澳門按揭市場：與香港略有不同
值得一提的是，澳門的按揭市場與香港存在一些差異。根據澳門金融管理局的數據，截至2025年4月底，未償還住宅按揭貸款總額較上月有所下跌，與一年前相比也有所減少。這可能與澳門的經濟結構、人口規模以及政府的房地產政策有關。
未來展望：審慎樂觀，關注利率走勢
展望未來，香港的按揭市場走勢仍然受到多重因素的影響。一方面，美國聯儲局的加息步伐、香港的經濟增長、政府的房地產政策等，都將對按揭市場產生重要影響。另一方面，買家的入市意願、銀行對按揭業務的態度，也會左右市場的供需關係。
總體而言，對香港按揭市場的未來走勢應保持審慎樂觀的態度。在享受低息環境的同時，也要密切關注利率走勢，做好風險管理，避免過度槓桿。對於潛在買家而言，應根據自身的財務狀況和風險承受能力，量力而為，選擇合適的按揭產品。對於現有業主而言，則應積極管理自身的按揭貸款，把握市場機會，優化財務狀況。
樓市按揭，理性決策是關鍵
樓市按揭是一個複雜的金融產品，涉及到大量的資金和長期的承諾。在做出決策之前，務必做好充分的功課，諮詢專業人士的意見，切勿盲目跟風，才能做出最適合自己的選擇。
