「按揭擔保人」是指在申請樓宇按揭貸款時，因申請人財力或入息未能獲得銀行完全批准，需要有另一位具經濟實力的人提供擔保，合併入息與負債數據，以提升貸款成功機會的第三方。這類擔保人通常須是申請人的直系親屬（如父母、配偶、兄弟姊妹），部分銀行在特定情況下亦接受非親屬（如男女朋友）擔任擔保人，但具體規定因銀行而異。
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按揭擔保人的角色與責任
擔保人所承擔的責任並非僅限於補足借款人當下不足的還款能力，而是對整筆貸款負有連帶償還責任。簡言之，若借款人無力供款，銀行有權要求擔保人承擔全部或部分未償還的貸款額。如擔保人未能履行此責任，亦可能影響其個人信用記錄與未來的按揭申請。
此外，擔保人的收入和負債會被銀行與借款人的數據合併計算，進行「負債對收入比率」（DTI）和壓力測試。這意味擔保人本身未來申請按揭，也可能因現有擔保責任而降低可貸金額，增加財務負擔。
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為何需要按揭擔保人？
按揭申請過程中，銀行會嚴格審視申請人的入息穩定度、負債水平以及供款能力，尤其是在現行金融環境及政府政策加強對貸款風險管控的背景下。當申請人：
– 收入不足以通過銀行規定的供款比率及壓力測試；
– 收入不穩定或非固定收入，例如自由職業者或佣金制員工；
– 尚未能累積足夠存款首期及頭期款，仍需要較高按揭成數；
銀行或按揭保險機構，如香港按揭證券公司（HKMC），可能要求增加擔保人一同承擔還款責任，以降低風險。
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按揭擔保人的條件限制
– 年齡限制：銀行通常對擔保人年齡和貸款還款年限設有限制，例如申請人的年齡加上還款期不得超過70至80歲。
– 財務狀況：擔保人須證明有穩定收入並通過入息及供款比率審查，負債不過高，無破產紀錄及心智能正常。
– 關係限制：一般需要為申請人的直系親屬。但部分銀行有所彈性，接受非親屬擔保，需視銀行政策。
– 供款責任：擔保人隨時可能成為代還款者，因此必須具備完全承擔樓按貸款的財力。
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按揭擔保人的風險與限制
擔保人的收入將被銀行計入貸款計算，供款佔收入比率（DTI）將增加，可能令他們未來申請按揭受限，貸款成數下調10%或更多。
借款人若違約，擔保人必須代為清償，否則信用記錄受損，影響個人信貸。
擔保人不可單純以親情或友情為由忽視法律責任。部分按揭擔保承諾涉及真實同住聲明，若作出虛假聲明，甚至可能觸犯法律。
即使日後借款人改善財務狀況，解除擔保人身份過程繁複，有些銀行要求罰息或其他約束。
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實務上如何選擇擔保人？
– 最理想的擔保人是擁有無按揭物業、收入穩定且負債低的直系親屬，尤以父母或配偶為主。
– 若遇收入波動較大，按揭擔保人可幫助合併入息數據通過銀行壓力測試，提高按揭成功率。
– 申請人與擔保人應清楚簽約義務，明白雙方權利與風險，避免未來產生家庭關係緊張。
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結語：按揭擔保人 — 買樓加速器還是潛在負擔？
按揭擔保人成為部分買家跨越貸款門檻的關鍵助手，尤其在現代樓市高企及審批嚴謹的環境中，擔保人提供了額外財力支持，讓符合條件但資金短缺的買家能圓置業夢。
然而，擔保人並非「安全靠山」，而是一個伴隨高風險的法律義務承擔者。入選擔保人或選擇尋求擔保人者，務必評估自身財力、家庭關係及長遠風險，權衡利弊後再行決定。畢竟，按揭擔保是金錢與責任的雙重托付，不容輕率。
