大圍柏傲莊項目近期銷售回顧與市場分析
銷售動態概述
新世界（00017）與港鐵（00066）合作發展的大圍站上蓋鐵路盤柏傲莊I及II期，近期推出了26個貨尾單位，部分屬於早前撻訂單位，並且加價1%至4%不等，吸引大量買家關注。根據營業代理中原地產報告，該批單位以先到先得形式發售，當日上午便錄得約150組準買家登記，平均約六組爭奪一個單位。當中有大手買家以逾5500萬港元斥資購入3伙，顯示市場對該鐵路盤持續看好。
柏傲莊I及II期自2022年落成以來，至今共售出超過2150個單位，累積套現逾243億港元，成交量及金額均顯示項目具備強勁市場吸引力。項目實用面積涵蓋約278至1383平方呎，間隔由開放式至四房不等，配套完善，包括會所和便捷交通聯繫，對帶香港北區及新界區家庭吸引力大。
單位價格變動與折扣策略
就近期價單調整而言，柏傲莊I及II期多個單位加價幅度約在1%至4%，其中標稱加幅4%的少數單位面積約690平方呎，調升後定價為約1624萬元港元。儘管價格上調，項目仍維持最高20%折扣優惠，令折實價降低至約1299萬元。折實呎價方面約在18,800至19,000港元範圍，顯示項目整體價值定位在區內中高端。
此外，一些入門一房戶型的折實入場費約在700多萬港元水平，實用面積約在320至360平方呎，價格相較其他類似項目具有競爭性，有助吸引首置族及投資客。
二手市場走勢與價值波動
近期柏傲莊二手成交情況顯示部分單位出現輕微升值與蝕讓两種情況併存。例如，有兩房戶以約920萬元成交，持貨五年帳面蝕讓約5.7%。反觀部份三房戶成交則錄得約3%升值，反映市場買賣雙方在不同單位類型和時段存在差異化表現。
過去半年內，柏傲莊錄得約28宗蝕讓成交，包括部份高層三房間隔單位跌價約3%。然而，該區優越的地理位置、鐵路便利及新樓身份的優勢仍支持中長線價值。
市場競爭與長遠發展潛力
柏傲莊作為大圍核心區鐵路上蓋綜合發展項目，成功集合住宅及商業配套資源，具一定競爭優勢。此類物業在港鐵沿線項目中普遍受到資金充裕及換樓族群青睞。近期調整后，該項目在推售策略上顯得更靈活有力，尤其是撻訂補盤加價策略能刺激短期去貨速度，同時維持一定獲利空間。
另一方面，大圍區域及鄰近沙田一帶樓市仍面對整體經濟環境與利率波動影響，投資者需關注市場流動性及政策變動因素。隨著香港整體息口預期逐步放緩及社會穩定，區內新樓及鐵路盤具備穩健長線保值潛質。
總結
大圍柏傲莊I及II期近期高效去化餘貨，吸引大批準買家爭相入市，單日賣出26伙貨尾並帶動逾5500萬的大手成交，顯示該鐵路盤項目受捧熱度未減。項目加價幅度合理，在最大折扣維持下，有效平衡發展商利潤與買家承受能力。面對二手市場個別蝕讓情況，項目地利及配套條件使其在新界區具較高競爭力。未來隨著經濟形勢明朗、貨幣政策穩定，大圍柏傲莊有望繼續收穫市場認可，保持價值韌性與流通性。
