馬鞍山迎海．駿岸2房單位蝕讓成交詳析 —— 樓價下跌背後的現實
投資者情緒觸動：8年蝕19%的縮影
馬鞍山迎海．駿岸近期多宗2房單位蝕讓成交，引起地產界與業主高度關注。最新例子為7座高層C室，實用面積513平方呎，兩房間隔，放盤價790萬元，最終以728萬元易手，折合每平方呎約14,191元。令人驚訝的是，業主持貨8年，帳面損失高達19%。這種典型情況充分反映出香港住宅市場正經歷價格調整，買入價與賣出價之間的落差造成實質財富貶值。
蝕讓成交成行常態
不止一宗孤例，迎海．駿岸相近戶型於五年前購入，現以668萬元沽出，帳面蝕讓154萬元，跌幅18%至19%成為常態。有單位原開價680萬，經長時間議價減價後才成交。以同區同類2房單位作參考，近期成交多數都在690萬至730萬元之間，成交呎價橫跨13,450至14,200元，無一幸免。
地區優勢未能逆轉市況
迎海一向主打交通便利及臨海優勢，項目由大型發展商合作發展，環保低碳設計，樓齡偏新，屬新一代豪宅指標。不過，現實骨感地反映——即使地段優越、景觀開揚和間隔實用，在市道下行周期仍然難逃價格壓力。部分業主原本期望憑地段和設施抗跌，但過去八年香港房產整體遇上多重打擊，包括加息、宏觀經濟放緩、本地消費及投資氣氛減弱，無論自住抑或投資，皆難以倖免樓價倒退。
利率與信心轉變：帶動價格浮動
近期拆息略為回落，帶動馬鞍山及迎海二手成交轉趨活躍，單是本月迎海就錄約10宗成交，整個馬鞍山區同月亦有超過40宗交易。但這種量升價跌的局面，正是市場信心修復尚需時日。投資者不再爭持物業，部分業主選擇以損失離場。雖然減息預期及樓巿「撤辣」帶動局部交投，但價格仍被買家主導，更須大幅議價。
持貨年期對鎖定損失的影響
比較多宗成交可見，無論持貨五年或八年，大部分近日沽出的迎海．駿岸2房單位，入市價都高於目前市值。這情況一則顯示短線炒家早已離場，二則反映前幾年高價接貨的自住用家或投資者，在政策與金融環境急轉直下後，只能選擇蝕讓止損。
近期蝕讓成交可見邏輯：
– 8年前買入，市場高位，現時蝕讓約19%
– 5年前買入，市場仍強，現蝕讓15%或以上
– 部分單位放盤一年半至兩年，期間不斷減價最終成交，業主現實妥協
蝕讓背後的業主心態
市場下行，業主心態出現觸底反彈現象。部分需資金週轉或看淡後市的業主，寧願承受實質損失，亦要即時離場。至於手持較長年期、入市價更低的首批業主，則傾向長期持有以待下個周期。然而，五至八年仍屬普遍自住換樓週期，顯示現時二手業主為換樓或移民等現實考量，成為主力供應方。
市場走向：調整已見底？
現階段馬鞍山迎海等本地大型屋苑，價量齊跌局勢暫難逆轉。雖然交投明顯回升，但價格仍要靠業主讓利吸引買家。「撈底」聲音增多，但大多數買家抱持觀望態度，出價進取。未來若美國進一步減息加上本地經濟復甦，有機會刺激價格回穩，但短期內「蝕讓盤」仍是主流。馬鞍山一帶的抗跌力明顯不及傳統豪宅區，部分投資者選擇將資金調往風險更低或地段更核心的地區。
結語：蝕讓潮下的樓市部署新思維
迎海．駿岸近期多宗2房蝕讓成交，印證近年香港樓市由過熱轉為謹慎，擁有環保設計、臨海地段與新式配套等賣點，亦難逆轉全球經濟波動和本地供求轉變帶來的資產調整。對於現階段持貨的業主，該繼續堅持還是止蝕離場，須審視自身財務狀況及對未來樓市的看法。對買家來說，現時是撈底良機還是下行中的「接火棒」，唯有全面分析區內供求、政策、成本及自身需時，方為上策。迎海蝕讓案例背後，正好提醒每個置業者，香港樓市不再只漲不跌，每一次入市與沽貨，都是金融周期的切身課堂。
