港樓市逆轉初現？數據×預期一次看清
市場開局：半年走勢急跌轉緩
今年上半年，香港住宅樓價陷入持續壓力，差餉物業估價署指數自2024年高位逐層下滑，累積跌幅雖未如去年的重創，但市場氣氛依舊低迷。不過，進入第二季後，樓價下跌速度明顯收窄。根據2025年5月數據，樓價指數錄得286.6點，按月微升0.03%，這已經是連續第二個月錄得細幅上升。換句話說，急跌的風暴暫時平息，樓市呈現喘穩之勢，正逐步轉向窄幅波動。
租金「撐場」效應浮現
與樓價形成鮮明對比的是，私人住宅租金指數同一時期則連升六個月，5月按月再升約0.67%。原因之一在於外來人才政策和內地學生來港需求，令租務市場持續旺盛。部分買家亦因高息環境而轉向租樓，間接托高整體租金，以致行業估算第三季租金料再升3%，甚至有望突破歷史高位。這個階段，「租升價平」現象成為新常態，反映自住及投資部署出現新平衡。
信心指數回暖 投資者態度微妙
值得留意的是，美聯信心指數逐漸靠穩，反映市場氛圍從前期恐慌漸向理性回歸。策略上，無論自住抑或投資，部分觀望買家見指數止跌回升，加上首置及換樓家庭考慮「供平過租」因素，釋出了部分購買力。新盤低價推售雖暫未帶來強大「磁吸效應」，但減價盤數量開始減少，市場拋售壓力明顯緩和。
專家預測：三季度料升2%
業界方面，美聯物業首席分析師劉嘉輝預期第三季樓價有望回升約2%。此推斷主要基於：一、上半年樓市急跌期已過，淡市氣氛穩定；二、租金高位推動投資者買貨意欲增加；三、息口預期於下半年有機會見頂甚至回落，減息效應將提前反映於樓價。配合政府已全面撤辣，樓市刺激政策繼續發揮作用，也鼓勵了剛需逐步釋放。值得注意的是，中原地產亦提及撤辣後，新盤及二手成交錄得明顯回升動能，供求矛盾緩和，市價底氣增強。
中長線挑戰：反彈空間與警號並存
雖然短線有望見底回升，但大升市仍有阻力。首先，數據顯示5月樓價同比仍跌約6%，即資產價值距離回復去年水平又差一大截。此外，全球經濟環境及香港本地失業率變化、人口流出趨勢，以及高息環境持續時間，皆是潛在壓力。過去一段時間，樓價和租金長期背馳，部分持貨業主現時依賴租金支撐資產現金流，但若全球經濟逆風未消，樓價反彈幅度恐怕有限，恢復升勢需時。
市場觀察：變局下的策略思考
現階段，準買家及投資者需密切留意以下幾個面向：
總結展望：樓價反彈屬「喘穩型」 避免過度樂觀
種種跡象證明，香港樓市經歷長期調整後，現時已見跌幅緩和、信心回穩，短期內有望展現2%的升幅。然而，經濟外圍風險未除，強力反彈暫未成形，市場格局屬於「喘穩型」復甦。預計下半年乃至2025年初，私人住宅樓價難現急升行情，但溫和反彈配合高租金支撐，大致有利市場平穩運作。持貨者可觀察升勢，買家則宜審慎把握窗口期，切忌盲目追價。這場由「跌勢」走到「喘穩」的轉變，考驗大家洞察力與決策智慧。
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