吸引眼球的市區重建：中海外奪山東街／地士道街項目
市區重建一直是香港樓市的焦點話題。2025年5月，市區重建局（市建局）在旺角山東街／地士道街項目的招標結果，讓市場為之一振。中國海外發展有限公司（00688，下稱「中海外」）旗下美逸有限公司，以8.6068億元投得此項目，折合每平方呎樓面地價5,349元。這宗消息不僅反映了市建局在低迷市況下的招標成果，也顯示出大型發展商對市區細地的持續渴求。這次中標有何深層意義？又會對市區發展及樓市帶來哪些影響？
激烈競爭下的標王誕生
雖然旺角山東街／地士道街項目規模不算龐大（可建樓面上限160,911平方呎），但競爭卻頗見激烈。項目甫一推出已吸引28份意向書，最終有6家財團正式入標。中海外最終憑8.6068億元的標價勝出，比次高價僅高0.92%，顯示出競投激烈，各大發展商對土地價值把握甚準。
其實，市建局的重建項目一向深受發展商青睞。市建局會先完成併購、安置及遷拆，極大減低前期不確定性，有利發展商專注項目設計與建造。今次項目的地價屬今年市建局首宗批出，並符合市場估值上限，印證即使整體市道轉弱，核心市區細地依然有可觀的承托力。
地價與市場氛圍
回看今年初及去年的幾宗賣地，地價普遍受壓，部分甚至要流標收場。今次以每呎樓面5,349元成交，屬樓市與市區細地價的上限，凸顯發展商對優質細地的存續需求。這類核心地段項目，地價能錄得「高價」成交，不單反映未來住宅供應的稀缺，更突出了市場資金仍願意進駐市區重建項目，實屬難能可貴。
同時，項目與新界大型住宅地皮（如啟德第4E區，每呎逾13,000元）相比，地價明顯較低，但憑著市區優勢及完善的配套，長遠投資價值不容低估。事實上，旺角作為交通樞紐，集商業、民生、文化於一身，可謂寸土寸金。今次中海外成功奪標，顯然是其看好市區細地長線增值的信號。
設計規劃：住宅、商業與公共空間的融合
市建局向城規會遞交的文件顯示，項目地盤面積約26,641平方呎，初步擬以地積比率7.5倍發展，早前更申請放寬至8.5倍，住宅樓面上限可達152,000平方呎，總可建380伙住宅單位。商場及其他配套樓面則充實地段活力。設計更納入提升地士道街休憩花園的方案，打通「困獸鬥」格局，提升社區公共空間可達性。從規劃層面看，未來項目有望帶動旺角社區更新，讓舊區注入更多生活元素。
此外，作為大型中資發展商，中海外對城市更新有豐富經驗，集團善於結合商住規劃與綠化空間，預料會以高質設計打造標誌性地標，進一步提升項目吸引力。對於附近居民而言，項目竣工有望改善社區環境，提升生活舒適度。
成交象徵：信心回流，市區土地依舊搶手
值得一提的是，當前香港樓市尚處於不明朗階段，多宗賣地流標，發展商投資態度審慎。惟今次市建局可於短期內順利批出細地，成交價貼近市值頂部，顯示中資力量及大型發展商對市區這類重建項目的高度信心。對市場而言，是一種類似「投下定心丸」的作用。
業內人士普遍認為，這次成交反映資金追逐市區效應。舊區土地供應緊張，具重建價值的地皮是「愈來愈少」。對投資者來說，這類項目有減低開發風險的優勢（市建局先行併購清拆），樓價抗跌力相對較強。更重要的是，市區生活便利，商業機遇多，小單位需求殷切，入市門檻相對易於新界大型樓盤，投資潛力不容忽視。
未來展望：市區重建新里程
中海外奪得山東街／地士道街項目，標誌著市區細地仍是兵家必爭之地。隨著港府近年推動舊區更新，市區重建步伐勢必加快，未來類似「蚊型」重建項目將更多湧現。每當標王誕生，立即成為市場熱話，還能帶動鄰近樓價走勢，產生蝴蝶效應。
此外，市建局的角色亦不容忽視。由於市建局負責前期收地、遷拆、安置等繁複工作，買家主要着眼項目自身的可持續發展與回報率，有較大發揮空間。對居民來說，市區重建象徵環境改善與生活質素提升，有望塑造多元共融的都會社區。
總結：市區細地，風雲再起
中海外以8.6億元奪得山東街／地士道街項目，在現時樓市氣氛偏淡之下，明顯是一針強心劑。這宗交易總結了市區重建的三大價值——地段珍貴、投資潛力、高度規劃自由。面對香港土地荒難解，市區細地的每一吋都肩負着城市再生的希望。未來，隨着城市更新步伐推進，「小而美」的重建項目隨時成為引領樓市新風潮的關鍵動能。
