樓市寒冬再現，兩指標屋苑錄大幅蝕讓成交
近期香港樓市再現跌勢，個別地區的樓價更出現顯著下滑。馬鞍山「泓碧」及北角「富澤花園」兩個屋苑近期均錄得蝕讓成交，顯示樓市回調壓力依然存在。其中，「泓碧」一個中層三房單位在持貨六年後，樓價跌幅達23%；而北角「富澤花園」一個原則三房現改為兩房的單位，在持貨五年後，樓價更下跌了28%，創下屋苑近年蝕讓幅度最大的紀錄。
「泓碧」：半新盤蝕讓潮再現
馬鞍山泓碧，一個相對較新的半新盤項目，近期錄得一宗較顯著的蝕讓成交。該單位為3座中層A室，實用面積829平方呎，屬於三房兩廳間隔，向東北並可享海景。此單位於2019年4月以約1,515萬元購入，持有約六年後，於近期以1,168萬元沽出。買賣雙方議價後減價約22萬元，實用呎價約14,089元。是次成交令原業主持貨六年帳面損失約347萬元，跌幅達23%。
據了解，泓碧的二手市場蝕讓情況並非單一事件。今年初至今，該屋苑已錄得約三宗二手成交，全部均錄得蝕讓，跌幅介乎18%至41%。其中，更有一宗位於3座中層H室的兩房單位，於2019年以770萬元購入，持貨六年後以580萬元易手，帳面蝕約190萬元，跌幅達24.7%。此外，亦有單位以370萬元創下屋苑成交價新低，原業主於2019年一手購入價為643.6萬元，持貨逾五年帳面蝕讓約274萬元，跌幅高達43%，創下屋苑最高蝕幅紀錄。這些案例反映出半新盤市場普遍存在估值大幅下滑的問題，無論是高位入市的業主，還是因各種原因需要出售物業的業主，都面臨著蝕讓離場的局面。
「富澤花園」：市區鐵路盤跌價明顯
位於北角半山的富澤花園，作為一個交通便利的市區鐵路盤，亦未能倖免於樓市調整的影響。最近錄得一宗大幅蝕讓成交，為富威閣低層H室，實用面積650平方呎，原本是三房單位，現已改為兩房間隔。該單位向東北，眺望樓景，最終以720萬元易手，較原業主叫價870萬元，大幅減價150萬元，減幅達17%。實用呎價約為11,077元。
據了解，原業主於2020年8月以998萬元高價購入此單位，持貨五年後，現帳面損失278萬元，跌價幅度達28%，成為屋苑近年來蝕讓幅度最大的成交個案。此前，富澤花園亦曾錄得其他蝕讓個案。例如，在2021年底，富澤花園富邦閣中層A室，實用面積650平方呎的三房單位，以1,000萬元沽出，業主於2017年底以1,050萬元購入，持貨四年帳面蝕約50萬元。另一個在2024年3月底的成交紀錄顯示，富澤花園富邦閣低層H室，實用面積約650平方呎的三房單位，業主於2021年11月以1,000萬元購入，持貨不足三年，帳面損失135萬元，跌價幅度達13.5%，以865萬元售出。這些數據均反映出富澤花園樓價調整的趨勢。
整體樓市分析：蝕讓成常態，樓價尋底
近年來，香港樓市經歷了顯著的調整，二手市場的蝕讓成交比例持續上升。政府於2月底全面撤銷樓市調控措施，雖然一度刺激了市場交投，但購買力似乎更傾向於一手市場，而二手物業則面臨更大的壓力。即使是市場較為活躍的時期，二手業主也不得不通過蝕讓的方式來加速沽貨離場，這也直接拖累了整體樓價的下滑。
根據數據顯示，2024年上半年全港至少有1,544宗二手物業以低於購入價格轉手，這一數字已經超過了去年全年的總和。特別是在將軍澳，二手物業的跌價成交尤為集中。整體而言，市場上出現了蝕讓幅度達到30%或以上的成交個案，其中更有個案跌幅超過50%。這反映出市場在某些區域正面臨極端的下行壓力。
專家預測，若沒有新的支持性政策出台，樓市的下行壓力可能會持續。全球經濟狀況和本地消費者信心將是影響未來樓市的重要因素。在這樣的市場環境下，買家對樓市前景持謹慎態度，而業主則面臨著如何盡快止蝕離場的壓力。
後市展望：市場調整持續，觀望氣氛濃厚
整體而言，近期的蝕讓成交再次凸顯了香港樓市正處於一個調整期。無論是新界區的半新盤「泓碧」，還是港島區的市區鐵路盤「富澤花園」，都出現了明顯的樓價下跌及蝕讓成交。這表明市場整體趨勢仍然偏弱，買家觀望氣氛濃厚。除非有更積極的樓市穩定措施出台，或者經濟環境出現重大利好轉變，否則樓價短期內難以出現明顯反彈。業主在面對市場調整時，或需調整定價預期，以更靈活的態度應對市場變化，才能在當前環境下尋找出路。
