西營盤「尚瓏」減價奏效，火速提價6%加推33伙，入場價536萬起
近期樓市買賣氣氛熾熱，市場上不乏發展商積極推售貨尾單位以加速去貨。其中，位於西營盤的「尚瓏」住宅項目，在上周推出優惠減價後成功吸引大批買家入市，並於短時間內沽清大部分單位。為回應市場反應，發展商順勢加推33伙單位，並將折實平均呎價調高約6%，入場費由536萬元起。
減價策略奏效，二手市場貼近價位
「尚瓏」過往的銷售情況並非一帆風順。項目於2021年3月以折實平均呎價30,299元首推50伙，但成交緩慢，迄今僅售出7伙。為求加速去貨，發展商於早前大幅調整策略，將45伙單位減價，最高實際減幅達36%，並擴大折扣優惠，令單位價格調整至貼近區內二手市場水平。
此次減價策略顯然奏效。據報導，項目於上周日（6月22日）以先到先得形式推售74伙，吸引超過300組買家到場，並即日沽清，套現超過5億元。其中約70%的單位為連租約出售，顯示出長線投資者的興趣。發展商方面表示，買家以長線投資者為主，看好項目地段的升值潛力；亦有部分買家因銀行利率下調，出現「供樓平過租」的情況而選擇入市。
加推單位定價上調，反映市場信心
在成功清售大量單位後，「尚瓏」發展商隨即加推3號價單，涉及33伙。這些單位實用面積介乎242至477平方呎，間隔由開放式至三房。定價方面，項目由769.4萬至1,552.4萬元，呎價介乎30,627至32,763元。扣除最高29%的折扣優惠後，折實價由約546.3萬至1,102.2萬元，折實呎價則由21,745至23,262元。
與上周推出的2號價單相比，最新加推單位的折實平均呎價約為22,719元，較早前的21,400元高出約6.2%。這顯示發展商對市場反應的積極回饋，以及對項目未來銷售前景的信心增強。然而，與項目於2021年首次推出時的折實均價30,299元相比，現時的加推單位價格仍處於較低的水平，反映出發展商在調整價格策略以適應當前市場環境的同時，也力求在利潤與去化之間取得平衡。
市場趨勢分析：減價去貨成常態，剛性需求是關鍵
「尚瓏」的銷售情況，是近期香港樓市一個縮影。面對龐大的現樓貨尾量，以及市場對價格敏感度的提高，發展商紛紛採取減價或增加優惠等措施，以求加速單位去化。從數據上看，政府資料顯示現樓貨尾量已達2.8萬伙，創下歷史新高。在此背景下，樓市呈現出明顯的「分化」趨勢。
一方面，如「尚瓏」這類曾經滯銷的項目，透過大幅減價成功吸引買家，尤其是在核心地段、配套完善的區域。另一方面，其他新盤項目如黃竹坑「滶晨」、大埔「上然二期」、將軍澳「海茵莊園」等，雖然成交量不及「尚瓏」，但亦錄得穩定的去貨表現，反映出市場上仍然存在剛性需求。
買家對於樓盤的選擇也趨於理性，價格成為重要的考量因素。當新盤價格能夠貼近或低於二手市場水平時，買家購買意欲便會提升。此外，部分發展商如恒基地產旗下啟德The Henley項目，在首輪調價後亦錄得接近售罄的佳績，證明了精準的價格調整策略能夠有效刺激市場。
未來，隨著銀行利率的變動，以及整體經濟環境的影響，預計將有更多發展商跟隨「尚瓏」的步伐，透過價格調整來應對市場挑戰，並爭奪有限的購買力。對於消費者而言，這無疑提供了更多的選擇和議價空間。然而，在追逐價格的同時，仍需審慎評估自身需求及長遠投資價值。
前景展望：市場分化持續，價格策略是關鍵
西營盤「尚瓏」透過「減價奏效，火速加推」的策略，成功扭轉了早前的銷售頹勢，顯示出市場對價格敏感的買家而言，具有相當的吸引力。此次加推單位並將價格略微上調，也反映了發展商對市場信心有所回升。
然而，整體樓市的「分化」趨勢仍將持續。核心區域的優質盤源，若能精準定價，仍有望獲得市場青睞；而其他區域或配套相對遜色的項目，則需要付出更多努力，才能在競爭中脫穎而出。
「尚瓏」的案例也給予其他發展商一個重要的啟示：在當前樓市環境下，靈活的價格策略和對市場需求的精準把握，是成功銷售的關鍵。未來，我們將繼續觀察市場的動態，以及發展商如何應對不斷變化的市場挑戰。
