租金與樓價預計同步上揚，迎來「租價齊升」的局面。根據美聯物業的分析，第三季住宅租金預計將上升約3%，有望創下歷史新高；而樓價則預計上升約2%。若此預測成真，將是四年內首次出現連續兩季租金與樓價齊升的情況，顯示市場信心逐步回升，並受惠於多項利好因素。
租務市場展望：需求強勁推動租金屢創新高
- 內地學生與專才帶動需求：隨著內地學生陸續來港升學以及高才專才計劃的持續推行，香港的住屋需求，尤其是租務需求，正顯著增長。尤其進入第三季，作為傳統的租務旺季，此類需求預計將進一步推高租金水平。
- 低息環境增加誘因：持續的低息環境降低了市民的置業或租賃成本。同時，低利率亦刺激了資金流入樓市，進一步推動租金與樓價的上升。
- 租金指數屢創新高：根據美聯物業的「租金走勢圖」，5月份私人住宅的平均實呎租金已達到約38.1元，較第一季有所上升，並創下近六年新高。 差餉物業估價署的數據亦顯示，近期租金指數呈現連月上升趨勢。
- 潛在升幅可觀：分析預計，今年住宅租金有望再次上升3%至5%，甚至創下歷史新高。 部分地區如鐵路沿線的屋苑，其呎租表現尤其突出。
樓市整體表現：量價齊升，信心回暖
- 成交量創六年新高：今年第二季，一手住宅的成交量預計約為4,800宗，較首季增加約9.2%，創下六年來的季度新高。二手市場同樣活躍，成交量預計達約1.17萬宗，較首季增長約13%，創下近九季的高位。
- 「租價齊升」現象再現：自2023年第一季後，第二季首次出現了「租價齊升」的局面，即租金和樓價同步上升。預計第三季將延續此趨勢，樓價有望再升約2%。
- 低息環境催化樓市：香港銀行同業拆息（HIBOR）顯著回落至低位，實際按揭利率亦隨之下降。這不僅減輕了供樓人士的負擔，也吸引更多資金流入樓市，為樓價和成交量提供支撐。 過去的歷史數據顯示，實際按揭利率的急跌往往能帶動樓市成交量的顯著上升。
- 對未來的預測：部分分析認為，香港住宅市場可能正走出低迷，並可能開啟一個為期4至5年的上升周期。 然而，亦有分析師預計，儘管租金強勁，但受制於一手貨尾量，樓價短期內或難以大幅反彈。
影響因素與潛在挑戰
- 利好因素：如前所述，內地學生及專才的持續流入、低息環境的持續，以及全球關稅戰陰霾的漸散，都是支持市場信心的重要因素。
- 潛在風險：儘管市場前景樂觀，但亦有專家提出，未來長息的調升、公營房屋供應的增加、發展商新盤定價策略，以及外圍經濟和地緣政治的不確定性，都可能對樓市的長期走勢帶來影響。 此外，高企的一手未售單位數量，也可能限制樓價短期內的增長空間。
總而言之，市場普遍預期第三季香港住宅租金將再創新高，樓價亦有望錄得升幅，形成「租價齊升」的局面。這主要得益於持續的強勁租務需求和有利的低息環境。然而，潛在的供應壓力與宏觀經濟的不確定性仍需密切關注。
