樓市風向轉變：觀塘凱滙兩房戶蝕讓成交，揭示市場冷靜訊號
近期二手樓市傳來一則引人注目的成交消息：位於觀塘區的「凱滙」一個內園景觀優美的兩房單位，經過長達八個月的放盤，最終以九百零五萬港元的價格成交。然而，這筆交易並非一帆風順，業主在此過程中大幅減價，最終以蝕讓價兩百二十四萬港元沽出，令市場再次關注樓市的走向，尤其是在半新盤市場的表現。
屋苑背景與單位特色
凱滙作為一個位於觀塘核心地段的大型屋苑，由市建局、信置及華置合作發展，並於二零二零年十月起陸續入伙。屋苑共分兩期，設有四座住宅，提供近兩千個單位，鄰近港鐵觀塘站，交通便利。今次成交的單位位於凱滙第一座的中低層，實用面積為五百九十三平方呎，間隔為兩房一廁，並設有一個儲物房。從座向而言，該單位面向西方，可享內園的寧靜景致，被認為是屋苑內較具吸引力的單位類型之一。
交易過程：從高位到蝕讓
這個單位最初的開價為九百八十萬港元，顯示出業主對物業價值的信心，或者是在市場高峰期所定的預期價格。然而，隨著市場的變化和議價空間的釋放，該單位在放盤八個月期間，價格經歷了多次調整，最終調整至九百三十萬港元才開始有洽購意向。從九百八十萬港元的開價到最終的九百零五萬港元成交價，此單位累計減幅達七十五萬港元，相當於約百分之八。
蝕讓幅度與市場意義
根據中原地產的資料，原業主是在二零一八年十二月以約一千一百二十九點二萬港元購入此單位，持有至今已接近七年。此次以九百零五萬港元沽出，帳面蝕讓金額高達兩百二十四點二萬港元，單位期內貶值約百分之二十。這數字不僅是單一交易的結果，更反映出整體樓市自高峰期以來所經歷的調整，特別是對於在樓市上行週期中入市的業主而言，帳面蝕讓已成為一種普遍現象。
市場分析與未來展望
是次凱滙單位的蝕讓成交，再次凸顯了當前樓市的複雜性。儘管凱滙地理位置優越，配套設施完善，且作為半新盤，樓齡較新，但其成交價仍未能擺脫整體市場調整的影響。這種情況可能有多重原因：
- 整體樓市氣氛轉弱： 宏觀經濟環境、加息壓力、政府的調控政策等因素，都可能影響買家的入市意欲和議價能力。
- 買賣雙方預期差距： 部分業主可能仍然抱持著高峰期的價格預期，而買家則更傾向於根據當前市場狀況進行合理出價，這種預期差距會拉長成交週期，甚至導致協議破裂。
- 市場供應與需求平衡的變化： 儘管凱滙是一個受歡迎的屋苑，但如果同期有其他類似質素的單位供應，或者整體市場需求減弱，也會對個別單位的價格造成壓力。
這次的蝕讓成交，對於潛在買家而言，或許是一個趁低吸納的機會，尤其是在價格回調後，可以更接近市場的真實價值。對於二手市場而言，這也是一個重要的參考指標，它表明即使是受歡迎的地點和條件良好的單位，也無法完全免疫於市場的周期性波動。
結論：理性看待樓市波動
總括而言，觀塘凱滙這個兩房單位的蝕讓成交，是近期樓市調整中的一個縮影。它提醒了市場參與者，樓市的價格並非單一方向性地上漲，而是會受到多種內外因素的影響而波動。對於有意置業的人士來說，深入了解市場數據、理性評估自身負擔能力，並抱持長遠投資的眼光，才是應對當前樓市環境的關鍵。同時，這也促使了開發商和業主更加務實地定價，以適應市場的新常態。
