分析：香港住宅租金回報率回升，吸引力增加
香港房地產市場近期出現一項引人注目的趨勢：住宅物業的租金回報率呈現上升，部分屋苑的回報率更顯著超越銀行按揭利率，為投資者帶來了新的吸引力。根據中原地產的最新數據，截至2025年3月，中原城市租金回報率（CRI回報率）已穩定在3.5厘的水平，與此同時，銀行同業拆息（HIBOR）按揭利率（H按）亦已降至3.5厘，意味著「供平過租」的局面在持續一段時間後，預期將再次出現。
租金回報率的穩健增長
過去一年多，香港的租金回報率表現可謂相當亮眼。自2024年9月起，隨著美國進入減息週期，本港銀行亦隨之展開減息行動，累計已下調最優惠利率達0.625厘。在樓價持續尋底的同時，租金卻因外來人才及學生租賃需求的增加而穩步上升。這種樓價下跌、租金上升的走勢，直接推動了租金回報率的上升。 數據顯示，中原城市租金指數（CRI）的回報率在2025年2月已達到3.5厘，創下自2012年1月以來逾13年的新高，並與H按息率持平。 及至3月，CRI回報率繼續維持在3.5厘的水平，連續兩個月與H按息看齊。 儘管3月份租金略有回軟，但整體仍處於高位；而樓價則繼續下跌，這使得租金回報率能夠在高水平徘徊。
「供平過租」現象重臨與潛在影響
「供平過租」的局面，意指每月租金收入足以支付銀行按揭的利息支出，這對於希望透過收租獲取穩定現金流的投資者而言，無疑是一項重要的利好因素。隨著息口進一步下調，預計第二季CRI回報率將有望突破H按息，租金與按揭利息之間的差距將進一步擴大。 這種情況預示著投資物業收租的潛在回報將更具吸引力。
此現象的出現，不僅鼓勵了潛在的買家將租賃轉為購買，也可能刺激投資者入市的意欲。 尤其是在政府積極搶人才的政策背景下，大批人才及學生的湧入，增加了市場的租賃需求，進一步鞏固了租金的穩定性，並對投資者產生正面影響。
高回報率屋苑的具體表現
在中原地產的統計中，143個成份屋苑的租金回報率表現參差，但普遍向好。截至2025年3月，有23個屋苑的租金回報率達到4厘或以上，較上個月增加了7個。 更有部分屋苑的回報率超過5厘，例如嘉輝花園錄得5.07厘，美景花園有4.96厘，得寶花園則為4.72厘。 這些高回報率的屋苑，通常具有較佳的地理位置、完善的社區配套，或是較受市場歡迎的單位類型，因此能夠吸引租客並維持穩定的租金水平。 儘管統計數據顯示，於2025年4月，整體CRI回報率微跌至3.48厘，但仍連續18個月處於3厘以上，且預計第二季回報率有望重返3.5厘以上。
展望未來
隨著香港進入減息週期，預計將有更多的因素支持租金回報率的持續向好。 若息口繼續下調，租金回報率與H按息之間的差距將進一步擴大，使得「供平過租」的現象更加普遍。 雖然樓價短期內可能仍然波動，但租金的穩定增長，加上潛在的加息壓力減輕，為房地產投資市場帶來了相對樂觀的前景。 投資者在考慮物業投資時，租金回報率是衡量回報能力的重要指標，而目前數據顯示，香港的住宅租金回報率正提供一個相對不錯的投資機會。
總結而言，中原地產的數據揭示了香港住宅租金回報率正處於一個積極的發展階段。3.5厘的平均回報率已與按揭利率持平，部分屋苑更突破5厘大關，這不僅提升了物業作為投資工具的吸引力，也為市場注入了新的活力。未來幾個月，若息口持續下調，這一趨勢有望得到鞏固，為有意置業收租的投資者帶來更多機遇。
