近期香港按揭市場的利率走勢備受關注，中原按揭董事總經理王美鳳的分析為市場提供了重要的參考指標。根據她的預測，隨著美國聯儲局預計在下半年減息，香港銀行亦可能跟隨下調最優惠利率（P），這將帶動H按（以銀行同業拆息為基準的按揭）的封頂利率下降，進一步降低置業人士的入息要求，對樓市形成支持。
利率走向預測：下半年料隨美減息
王美鳳預計，美國聯儲局在今年內可能會有兩次減息，每次0.25厘，總計減息半厘，將利率水平推低至4厘以下，並逐步趨向3厘多。香港銀行因應美國的減息步伐以及自身的資金成本考量，預計會在下半年跟隨調整最優惠利率P。香港銀行在去年已累積減P共0.625厘，今年預計尚餘約0.25厘的減P空間。當此減P周期完成後，以P按為基準的H按封頂利率將會下調至約3.25%。
H按息區間波動：預計在1.8厘至3厘
由於目前銀行同業拆息（HIBOR）已跌至較低水平，使得H按的實際息率普遍低於其封頂利率。王美鳳預計，在美國下半年減息的帶動下，香港本地拆息亦會受到影響。雖然近期港匯轉弱和半年結因素可能導致拆息短期內有所回升，但整體而言，港美息差擴闊的趨勢預示著港息將維持在較低水平，預計今年本港H按的實際利率將主要在1.8厘至3厘的區間內波動。特別是，當美國再次減息後，H按的封頂利率進一步下調至3.25%，這將直接降低買家在申請按揭時的入息水平要求，對樓市的購買力起到積極的提振作用。
市場現況與支持因素
自五月以來，受惠於銀行體系結餘增加，一個月銀行同業拆息顯著回落，使得H按的實際息率從五月初的約3.5%跌至近期低於2%的水平，部分銀行更錄得低至1.82%的實際息率。這種按揭利率的大幅下降，直接減輕了業主的供樓負擔，並推動了「供平過租」的現象，增加了市場的「轉租為買」需求。同時，按揭利率與銀行定存利率的同步下降，也提升了買樓收租的吸引力。這些因素共同作用，促使近期的無論一手還是二手樓市交投均出現了顯著的增加，樓市呈現回暖跡象。
封頂利率下調的影響
H按封頂利率（Cap Rate）的下調是影響按揭申請人入息審查的重要指標。當封頂利率降低，銀行在計算按揭申請人的還款能力時，所需的最低入息要求亦會相應降低。這意味著更多潛在買家將有資格獲得按揭貸款，從而擴大了購買力，為樓市注入更多動力。
總結：利好因素帶動樓市回暖
綜合來看，中原按揭董事總經理王美鳳的分析顯示，下半年香港按揭市場將受惠於預期的減息環境。最優惠利率的調降和H按實際利率在較低區間內波動，加上封頂利率的下降，將多方面利好置業人士。實際按揭利率的降低，減輕了供樓壓力，刺激了本地需求，為香港樓市的持續回穩和發展提供了有利條件。市場預期銀行將繼續引導利率下行，從而支持整體經濟和地產市場的復甦。
