政策鬆綁引活水，酒店商廈變學生宿舍
隨著本港專上教育的蓬勃發展，特別是為了吸引更多國際學生來港升學，學生宿舍的供應量已成為一大挑戰。為應對此局面，香港政府正積極推出一系列措施，其中一項關鍵政策是鼓勵市場將現有的酒店和商廈改裝為學生宿舍。此舉不僅能快速增加宿位供應，更能有效活化閒置或未充分利用的商業空間，可謂一舉多得。
細緻入微的政策規劃：減少不確定性
發展局和教育局攜手合作，在2024年的《施政報告》中勾劃出這項前瞻性的計劃。核心內容在於「拆牆鬆綁」，透過在規劃、地政及建築圖則審批等環節上提供便利措施，旨在降低業界改裝的門檻和成本。
在規劃層面，當局建議擴闊現時分區計劃大綱圖中「酒店」用途的定義。過去，「酒店」的定義較為狹窄，主要涵蓋持牌酒店和賓館。如今，這一定義將擴展至包括合資格的自資私營學生宿舍。這項調整的意義重大，意味著絕大多數位於「商業」地帶的酒店和商廈，在進行改裝為學生宿舍時，將毋須再經過繁複的規劃程序，大大節省了時間和行政成本。對於位於「商貿」地帶的物業，亦只需較為簡便的規劃申請即可。這種「雙重身份」的設定，讓市場在運用土地時更具彈性，可以根據地契的原有用途，選擇以「酒店」或「住宿機構」的身份進行改裝。
建築管制方面同樣迎來了重大調整。根據現行《建築物條例》，住宅建築物的地積比率和上蓋面積通常較酒店或商廈等非住用建築物為低。若要將酒店或商廈改裝為學生宿舍（在建築法規上被視為住用建築物），業者可能需要拆除部分「過剩樓面面積」，以符合相關規定。然而，新政策將計劃下的學生宿舍視為「非住用建築物」，這意味著業者無需拆除現有樓面面積，可以更靈活地保留和善用這些空間，例如改裝成公共區域、自修室或洗衣房等配套設施，從而降低合規成本，提高商業可行性。此外，對於改裝後的學生宿舍，當局仍會要求其符合適用於住用建築物的天然照明及通風標準，以確保居住的質素。
在地政方面，發展局的初步研究顯示，絕大部分商業用途的地契並未限制其發展為學生宿舍。因此，改裝酒店或商廈成為學生宿舍的個案，絕大多數將毋須修訂土地契約或申請豁免書，意味著無需額外支付地價。地政總署在抽樣調查了紅磡、佐敦、西營盤及石門等區域約2,400個私人地段的地契後，發現涉及補地價或申請豁免書的個案為數甚少，這將大大降低業主的入門門檻。
多方協作與嚴格監管：確保計劃順利推展
為確保計劃能有效推行並達至預期目標，政府亦訂定了相關的資格準則和監管措施。參與計劃的發展商或營辦商必須符合教育局的資格要求，並需在申請獲批後18個月內完成改裝工程。此外，為保障學生權益和確保宿舍用途的純粹性，學生宿舍主要出租給就讀本地或非本地院校的全日制副學士、學士、碩士及博士課程的學生，包括交換生。同時，為了保留一定的營運彈性，也允許宿舍舍監和訪問學者等與院校相關的人員入住，但其人數不得超過最高住宿人數的百分之十。值得注意的是，此類學生宿舍僅供出租，不允許「散賣」。
發展局轄下的項目促進辦事處將為合資格的學生宿舍項目提供一站式諮詢服務，協助業界更順暢地進行改裝。這項計劃預計將於2025年7月中正式推出，並期望最快能在2026/27學年投入服務，為大學生提供更多元化的住宿選擇。
潛在效益與展望：促進國際教育發展
此政策的出台，預計將為香港的專上教育發展帶來多方面的積極影響。首先，直接解決了大學宿位短缺的問題，尤其有利於增加非本地學生和交換生的住宿安排，進一步提升香港作為國際教育樞紐的吸引力。其次，透過活化現有建築物，不僅能減少對新建土地的需求，亦能有效利用城市空間，符合可持續發展的理念。再者，此舉也能為物業市場帶來新的投資機遇，鼓勵私營機構參與學生宿舍的營運，形成公私營合作的良性循環。
從長遠來看，這項靈活且務實的政策，有望為香港高等教育界注入新的活力，吸引更多全球優秀人才來港交流學習，為香港的長遠發展儲備人才。政府正積極推動此計劃，相關文件已提交立法會發展事務委員會審議，並將提交城市規劃委員會討論，顯示出政府對此項政策的高度重視和推動決心。
