蝕讓潮再現：日出康城 SEA TO SKY 海景三房單位大幅貶值
近年，香港樓市經歷一番起伏，新盤市場的成交價與二手市場的動態，往往牽動著廣大市民的神經。最近，將軍澳日出康城第八期SEA TO SKY 的一個海景三房單位，以1108萬元沽出，但原業主持貨僅四年，帳面已蝕讓約397萬元，貶值幅度高達26%。此宗成交不僅再次引發市場對高位接盤的憂慮，更凸顯了樓市短期內難以預料的風險。
樓價壓力下的市場真實寫照
日出康城SEA TO SKY 作為一個較新的大型屋苑，自推出以來便備受市場關注，其無敵海景和鄰近港鐵站的地理優勢，吸引了不少買家。然而，樓價的波動卻是現實。根據資料，SEA TO SKY 的單位普遍於2021年底開始入伙，普遍樓齡尚淺。此次蝕讓成交的單位位於3座高層，實用面積797平方呎，屬三房套房間隔，另設工人套房，單位可享全海景。原業主於2020年10月以1313.4萬元購入該單位，持貨接近四年，現以1108萬元沽出，每呎成交價約為13902元。雖然該單位享有海景，但此次交易的蝕讓幅度卻相當驚人。
成交細節與市場比較
進一步分析此次成交，該單位最初的開價為1180萬元，最終累計減價72萬元或6%才成功沽出。與同類單位相比，亦有其他成交顯示出市場壓力。例如，先前 SEA TO SKY 3座一個高層H室單位，實用面積753平方呎，同樣為三房套間隔，最初開價1520萬元，最終減價34%至1008.8萬元沽出，蝕讓幅度達305.6萬元，貶值逾23%。另一宗較早的成交是，SEA TO SKY 1座低層B室，實用面積743平方呎的三房單位，於2025年6月初以978萬元沽出，原業主持貨近五年，蝕讓241.5萬元或20%。這些數字都反映出近期市場上出現的蝕讓交易並非個別事件。
值得留意的是，參考同類海景三房單位，早在2024年中，SEA TO SKY 1座低層B室便以1088萬元沽出。今次成交價較一年前同類單位賣平了約110萬元，印證了市場的下行壓力。即使該單位最終成交價在銀行估價範圍內（中銀網上銀行估價1006萬元，恒生銀行估價939萬元），但顯然未能抵銷業主早年的買入成本。
蝕讓原因分析：多重因素疊加
為何 SEA TO SKY 的單位會出現如此大幅度的蝕讓？原因可能涉及多個層面。首先，過去幾年的樓市高峰期，部分買家在高位入市，隨著加息周期和經濟前景的不確定性，樓價出現調整。其次，SEA TO SKY 作為日出康城的第八期項目，其定位以及未來社區的發展潛力，都可能影響市場的接受度。另外，單位本身的景觀、樓層、座向、間隔等因素，都會影響其價值。儘管是「海景單位」，但實際的景觀質素、單位內的實際可用空間、樓宇設計上的柱位問題 等，都可能成為買家考量的因素。
此外，日出康城整個社區的規劃和配套設施，亦是影響樓價的重要因素。雖然日出康城享有港鐵上蓋的便利，並設有大型商場，但其地理位置相對遠離市中心，交通時間和社區成熟度，仍是部分買家會考慮的方面。
市場展望與投資啟示
SEA TO SKY 這次高位蝕讓離場的個案，為市場傳遞了一個清晰的信號：即使是備受追捧的海景單位，也無法倖免於樓市週期的影響。對於有意置業的準買家而言，這是一個重要的警示。在當前市場環境下，深入研究市場趨勢、仔細評估單位價值、並量力而為地進行投資至關重要。對於持有物業的業主來說，若有資金周轉需求，在蝕讓與持有之間，需要審慎權衡利弊。樓市的發展，從來都不是一條直線，而是充滿著各種變數與挑戰。這次的蝕讓個案，無疑是市場上一個值得深思的縮影。
