美聯物業預計，香港樓市在第三季將延續「租價齊升」的趨勢，租金預計上升約3%，有機會突破歷史高位，而樓價則預計上升約2%。 若此預測成真，這將是四年來首次出現連續兩季「租價齊升」的情況。
租金與樓價雙雙上揚的動力
租金回報率回升 報告指出，今年第二季香港樓市表現穩健，一手及二手交投均見上升，租金亦錄得約0.61%的升幅，達到每呎38.1元，創下近六年新高。 這種「租價齊升」的局面，是自2023年首季以來首次出現。 美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，隨著中美關稅戰的負面影響減退，市場信心逐步恢復。 加上內地學生和專才持續來港，為租務市場帶來了穩定的住屋需求。
低息環境與「供平過租」 另一項關鍵因素是持續的低息環境。 香港銀行同業拆息（HIBOR）已回落至極低水平，使得「供樓」與「租樓」的成本差距縮小，甚至出現「供平過租」的現象。 這無疑吸引了更多用家和投資者加速入市。 根據歷史數據，過去25年曾有五次實際按揭利率急跌的時期，均帶動樓市成交量顯著上升。 預計下半年減息效應將進一步顯現，有助樓市交投活躍。
一手及二手市場交投暢旺 回顧第二季，一手住宅成交量預計錄得約4,800宗，較首季增加約9.2%，創下六年來季度新高。 同期二手市場同樣活躍，成交量預計達到約1.17萬宗，較第一季增加約13%，創下近九個季度的高位。 進入第三季，預計整體住宅成交量將達約17,000宗，按季增長約3.1%。
預期跑贏大市的潛力屋苑分析
美聯物業在報告中也盤點了十個有望跑贏大市的屋苑。 雖然具體屋苑名稱未在提供的資料中詳列，但從過往的分析和市場趨勢來看，以下幾類屋苑通常被認為具有較佳的升值潛力：
- 鄰近港鐵站的屋苑：交通便利是樓市保值增值的關鍵因素。鄰近港鐵站的屋苑，無論是自住還是出租，其吸引力都較高。例如，文中提到得寶花園因鄰近港鐵站，出租潛力優厚。
- 配套成熟的市區舊區屋苑：雖然樓齡較大，但若屋苑配套成熟、門檻較低，仍能吸引租客和買家。例如，文中提及的嘉輝花園和得寶花園，因其周邊配套成熟，受到租客歡迎，租金回報率甚至跑贏大市。
- 擁有良好校網或大學區的屋苑：優質的校網是家庭客的重點考慮，而大學區則能提供穩定的租務需求。文中提到，沙田及大圍因鄰近大學，有學生租屋需求，被視為優質投資。
- 具發展潛力的地區：例如文中提到的啟德和西九龍區，被認為是未來最具升值潛力的地區。 雖然有專家對啟德的升值潛力持保留意見，但其作為新發展區，加上完善的鐵路配套，仍具潛力。
- 受惠於大型基建項目的屋苑：例如文中提到的荃灣西，因屯馬綫全綫通車，交通更為便利，不少屋苑的二手樓價表現跑贏大市。
此外，從其他市場分析來看，例如有報告指出，在樓市下行周期中，如大埔白石角等鄰近創科基地和大學的區域，以及荃灣西等配套成熟的區域，其樓價跌幅明顯跑贏大市，顯示這些地區具有較強的抗跌性，在樓市回暖時亦有較大的上升潛力。
總體而言，美聯物業的預測顯示香港樓市在第三季將維持穩健的復甦勢頭。租金與樓價的雙重增長，加上有利的宏觀經濟因素，為市場注入了積極的訊號。而對於有意置業人士而言，深入研究各區的發展潛力及屋苑的自身條件，將有助於捕捉市場機遇。
