預期穩健增長：第三季住宅租金料創歷史新高，樓價預計上漲2%
根據美聯物業的最新分析，香港住宅市場在第二季度展現出「穩中向好」的格局，一手及二手市場的交投量、樓價及租金均呈現上升趨勢。展望第三季，預計這一「租價齊升」的趨勢將得以延續，租金更可能突破歷史新高，而樓價亦預計溫和上漲約2%。這表明市場資金持續流入，為樓市注入了增長動力。
二手市場活躍，租金回報率吸引
今年第二季度，香港住宅市場表現出強勁的活力。一手住宅的預計成交量約為4,800宗，較首季增長約9.2%，創下六年來的季度新高。二手市場同樣活躍，預計成交量達到約1.17萬宗，較首季增長約13%，是近九個季度以來的高位。這種活躍的交易量，加上租金的回升，使得物業的租金回報率更具吸引力。
據市場分析指出，面積較小、鄰近商業區的單位租金升幅尤其顯著，這主要受非本地學生和專業人士的需求推動。同時，由於樓價預期下跌以及按揭供款壓力，租樓成為更具吸引力的選擇，尤其是對於尋求改善居住環境的本地家庭而言。這也解釋了為何在租金持續上升的情況下，小型單位尤其受追捧。
資金流入推動，低息環境提供支持
近期市場上資金充裕，加上銀行體系總結餘急升，導致香港銀行同業拆息（HIBOR）大幅回落，為樓市帶來重要的利好因素。低息環境不僅減低了業主的供樓負擔，也刺激了潛在買家的入市意欲。歷史數據顯示，實際按揭利率的急跌往往會帶動樓市成交量顯著上升。目前，「供平過租」的現象加劇，吸引了更多用家和投資者加速入市。
此外，全球金融市場的波動以及對美元配置風險的考慮，也促使部分資金轉向非美元貨幣，推動了港元的強勢。這種資金的流入，有助於資產流動，並可能為樓市帶來更多動力。
租金攀升，創歷史新高勢不可擋
根據美聯物業的預測，第三季住宅租金預計將上升約3%，有望突破歷史高位。這得益於多方面的因素，包括：
- 人才計劃帶動需求：政府積極推動的各項人才計劃，吸引了大量高才通、優才計劃人士及非本地學生來港。這些群體構成了穩定的租務需求，特別是對於中小型單位。
- 租賃供應減少：市場上租盤供應相對減少，進一步推高了租金水平。
- 「轉買為租」趨勢：在樓價預期波動及高按揭成本的影響下，部分潛在買家選擇暫緩置業，轉為租住，增加了租賃市場的需求。
從差餉物業估價署的數據來看，私人住宅租金指數在近期已連續數月上升，並已接近2019年的歷史高位。預計在傳統租務旺季的帶動下，租金將持續攀升，並有望在第三季創下新高。
樓價預計溫和上漲，維持穩健態勢
與租金的強勁表現相比，第三季的樓價預計將錄得約2%的溫和升幅。儘管樓價尚未達到租金那樣的突破性增長，但企穩回升的跡象明顯。部分分析認為，樓市已觸底回升，未來有進一步上升的空間。
這種樓價的穩健增長，是多重利好因素共同作用的結果，包括：
- 市場信心恢復：隨著貿易戰的負面影響逐漸消退，市場信心得到逐步恢復。
- 低息環境：持續的低利率環境降低了置業成本，增加了購買力。
- 資金流入：充裕的市場資金為樓市提供了支持。
整體而言，香港住宅市場在第三季預計將延續第二季的良好勢頭，租金和樓價雙雙上漲，為市場注入了積極的預期。這種趨勢預示著市場正進入一個相對穩健的增長階段。
總結展望與潛在挑戰
儘管市場普遍預期第三季樓市表現樂觀，但仍需留意潛在的風險因素。例如，全球經濟前景的不確定性、潛在的通脹壓力，以及美國未來利率政策的走向，都可能對樓市產生影響。此外，雖然目前租金回報率對投資者具有吸引力，但若收入增長未能跟上租金的升幅，或就業市場出現轉弱跡象，都可能對租金的持續上升造成一定壓力。然而，從目前的趨勢來看，資金流入、低息環境以及穩定的人才吸納政策，為香港住宅市場提供了堅實的支撐，預計第三季的整體表現將是穩健而積極的。
