專業報告：北角M1酒店公開招售案深度分析——2.32億元意向價的市場策略與潛力再造
香港，這座璀璨的東方之珠，其房地產市場從來不乏引人注目的交易。近期，由世邦魏理仕（CBRE）獨家代理出售的北角M1酒店，以約2.32億港元的意向價公開招募意向書，再次將市場目光聚焦於本港酒店業的投資潛力與轉型契機。這不僅僅是一宗物業買賣，更折射出在當前經濟環境下，投資者對於資產配置的獨到眼光與長遠佈局。
一、 北角M1酒店：地利優勢與潛力評估
北角M1酒店坐落於充滿本土傳統文化氣息的北角春秧街112號，地理位置可謂得天獨厚。 它距離港鐵北角站僅約3至5分鐘步程，交通四通八達，無論是前往銅鑼灣的購物熱點，還是中環、金鐘、灣仔等主要商業區，都十分便捷。 酒店於2014年投入服務，以香港傳統社會為設計藍本，融合當代創新概念，提供92間雅緻企理的客房，旨在為旅客提供舒適寧靜的住宿環境。 根據業主資料，酒店目前出租率高達約99%，顯示其營運狀況良好，能為潛在買家帶來穩定的租金收入。
然而，這宗交易最引人注目的地方在於其意向價。2.32億港元的價格，折合每平方呎約7,670港元，相較於該物業在2019年曾以約5億港元放售的紀錄，大幅低了約53.6%，甚至比業主在2014年購入價3.05億元還低約24%。 這種顯著的價格調整，背後不僅是市場環境的變化，更可能蘊含著業主對物業未來潛力轉型的清晰預期。
二、 2.32億元的誘惑：市場邏輯與投資考量
這次的意向價，無疑為市場注入了一劑強心針。在後疫情時代，香港酒店業經歷了劇烈調整。仲量聯行曾預計，2024年香港酒店的交易額將約為5億美元（約38.9億港元），較2023年減少約35%。 儘管如此，市場對優質酒店物業的興趣正在回升，特別是那些具有多元發展潛力的項目。
1. 價格吸引力與回報潛力：
2.32億元的意向價，在當前市場環境下被視為一個「可負擔」的價格，每平方呎不足8,000港元。 考慮到M1酒店近乎滿租的現狀，這為投資者提供了一個即買即用的機會，並能確保穩定的現金流。 對於尋求高回報的投資者而言，酒店資產因其每日計算的短期租賃性質，使其具備成為潛在通脹對沖工具的優勢。
2. 轉型升級的無限可能：
世邦魏理仕特別強調，北角M1酒店具備極大的多元發展潛力，例如改裝為商業運營或教育用途。 這正是本次放售案的點睛之筆。在香港政府積極推動本港成為國際專上教育樞紐的背景下，加上「高端人才通行證計劃」等人才輸入政策，大量專業人士及其子女來港定居，對本地學位和住宿的需求顯著上升。
M1酒店毗鄰多間專上學院分校及教學中心，包括香港教育大學北角教學中心、香港大學專業進修學院北角城教學中心及港島東校址，以及同區的香港樹仁大學。 這種地理優勢使其極適合改裝為學生或員工宿舍。世邦魏理仕香港資本市場部資深董事莫旺寧表示，業主此前已收到不少院校用戶的查詢，希望達成長期租賃協議，為學生或來港職員提供住宿。 這種「即買即用」且「投入裝修改建資金較少、易於管理」的酒店項目，正符合當前市場對靈活資產配置的需求。
三、 後疫情時代的酒店業變革與香港市場前景
新冠疫情對全球旅遊業造成了深遠影響，香港酒店業也不例外。儘管在2024年第一季度，香港甲級高價酒店的實際平均房租已大致回復至疫情前水平，且預計暑假期間整體表現將有所改善，但整體酒店業的復甦仍需時間。
1. 租賃模式的多元化：
過去幾年，香港酒店業不僅面臨傳統旅遊客源的挑戰，也見證了經營模式的多元化。許多酒店開始轉型提供「宅度假」（staycation）套餐，或是作為檢疫酒店來維持營運和入住率。 而將酒店物業改建為共居空間或學生公寓，正是一種順應市場需求、提升物業價值的策略。 仲量聯行便曾指出，政府推出的鼓勵酒店或商廈改裝作學生住宿的先導計劃，將可刺激酒店買賣交投。
2. 投資者信心與政府政策：
世邦魏理仕指出，儘管香港商業房地產市場在2024年充滿挑戰，但受惠於減息預期和中國內地經濟刺激政策，預計2025年市場動力將有所改善。 此外，政府的人才輸入計劃，如「高端人才通行證計劃」，持續吸引專業人才來港，增加了對本地住宿的需求，特別是靠近教育機構的區域，需求更為顯著。 這為M1酒店的轉型提供了堅實的市場基礎。
四、 投資M1：誰將是最終買家？
M1酒店的出售，預計將吸引多種類型的投資者。首先，是那些看好香港旅遊業長期復甦、希望在低位吸納優質酒店資產的傳統酒店投資者或營運商。其次，是瞄準教育及人才住宿市場的發展商或基金。他們可能會將M1酒店重新定位，改裝為現代化的學生公寓或服務式住宅，以滿足日益增長的人才和學生住宿需求。 甚至不排除有尋求多元化資產配置的本地家族辦公室或海外基金，看中其地理位置優勢及改造潛力。
世邦魏理仕香港資本市場部資深董事莫旺寧的見解，為我們勾勒出潛在買家輪廓。他強調，政府及各大專院校積極將香港打造成國際專上教育樞紐，這對學生住宿產生了巨大需求。 因此，對於大專院校機構或專業的住宿營運投資者而言，這幢已營運且接近滿租的酒店，無疑是極具吸引力的「即買即用」項目。 甚至有商業用家也對其地理位置和便利交通表示出興趣，考慮將其用於員工住宿。
五、 未來展望：北角M1的蝶變之路
北角M1酒店的公開招售，不僅是單一物業的交易，更是香港酒店業乃至整體房地產市場轉型發展的一個縮影。它標誌著市場從傳統旅遊依賴向多元化功能轉變的趨勢。在香港與內地全面通關、國際旅客逐步回歸的同時，結合政府積極的人才引進政策和教育發展規劃，M1酒店的潛在價值將被進一步釋放。
最終無論是以酒店形式繼續經營，還是成功轉型為學生或人才住宿，北角M1酒店在未來的市場中都將扮演重要角色。2.32億元的意向價，不僅是買賣雙方的博弈，更是市場對香港這座城市韌性與創新力的堅定肯定。這幢坐落於北角春秧街的物業，正等待一位有遠見的投資者，為它開啟全新的篇章，見證其在香港這片充滿活力的土地上，再次綻放光芒。截止招募意向書日期為2025年7月15日中午12時，市場正拭目以待這宗矚目交易的最終結果。
