一紙大字報，零售寒冬的無聲控訴
香港，這座曾經以「購物天堂」聞名於世的城市，近年來正經歷一場深刻的零售業寒冬。當高樓大廈的櫥窗不再光鮮亮麗，取而代之的是一幅幅寫著無奈與控訴的「大字報」時，我們不得不停下腳步，深思這背後所隱藏的經濟脈絡與社會縮影。近日，本土服裝品牌Bossini（堡獅龍）位於馬鞍山新港城的分店，便以一種前所未見的「公開控訴」方式，將「貴租無理」的訊息貼上櫥窗，同時將店舖化作「減價酬賓」的特賣場，這不僅僅是一間店舖的掙扎，更是香港零售業生態失衡的寫照。
堡獅龍的「獅吼」：高租金下的困獸鬥
這張引人注目的「大字報」，直白地寫著「貴租無理，減價酬賓」，無疑是堡獅龍管理層在長期租金壓力下，忍無可忍的「獅吼」。 據悉，此舉是因其向商場業主提出減租建議卻未獲正面回應後，由公司管理層拍板決定，旨在公開表達對高昂租金的強烈不滿。 這在香港商業社會中，可謂極為罕見且大膽的行動，旋即引發社會廣泛討論，網民意見兩極，有人批商場業主「死撐高租」，亦有人認為這是自由市場的選擇。
新港城中心作為恆基地產旗下的商場，對此回應稱，堡獅龍是商場的長期租戶，雙方關係良好，現有合約條款是經雙方同意簽署落實。他們承認堡獅龍曾就現有租約提出建議，但雙方仍在商討期間，租戶就已在店外張貼了相關語句。 這種官方回應，彷彿將問題簡化為一紙合約的履行，卻未能觸及香港零售業面對的深層次困境。試想，若非租金重擔已到臨界點，一間有近38年歷史、在港擁有27間分店的知名連鎖品牌，何至於採取如此「破格」的舉動？ 事實上，這並非堡獅龍首次因租金問題撤店，去年（2024年）7月，他們便已因租金壓力退出旺角西洋菜南街一個三層高的巨舖。
從「時裝店」到「特賣場」：零售業轉型的陣痛
隨著大字報的出現，堡獅龍新港城店內也隨之變成了一個貨品大減價的「特賣場」。 這種從「正規時裝店」到「特賣場」的轉變，不僅是為了應對租金壓力而進行的短期銷售策略，更折射出香港零售業在當前市場環境下的生存策略與轉型陣痛。當消費者購物模式改變，從傳統的「購物導向」逐步轉變為更注重「多元化的探索體驗」時，零售商必須重新思考店舖的定位與功能。
以往，大型連鎖品牌往往佔據黃金地段，依靠高人流帶動高消費。然而，隨著電子商務的興起和跨境消費的便利化，實體店的功能不再僅限於商品交易。顧客可能在線上完成研究和比價，實體店則成為品牌展示、體驗互動，甚至是取貨退貨的服務中心。在這種背景下，高昂的舖租成為了許多零售商不堪承受之重。將店舖轉型為特賣場，透過大幅度減價吸引顧客，或許能刺激短期銷量，回籠資金，以支付部分租金和營運開支，但長遠來看，這對品牌形象和利潤空間都會造成衝擊。這也意味著，在「求生」面前，「品牌定位」有時不得不做出妥協。
小店的共鳴：租金壓力下的生存戰
堡獅龍作為本地知名連鎖品牌，其「大字報」引起了全城關注，但與此同時，一句「附近小店：未減過租」的輕描淡寫，卻道出了無數香港小店的心酸與無奈。 相比於大型連鎖店或許還有與業主討價還價的籌碼，許多獨立經營的小本生意，在面對租金壓力時，往往顯得更加脆弱無力。他們的議價能力有限，甚至連生存都成了奢望。
香港的零售市場，無論大小商戶，都普遍面臨顯著的下行壓力。 根據萊坊的報告，今年（2025年）前四個月，香港零售業總銷貨額臨時估計為289億港元，同比下降5.6%。 在消費力減弱、本地消費轉向內地或線上市場的趨勢下，許多小店的生意大受打擊。 他們不僅要面對高昂的舖租，還要承擔不斷上漲的勞工成本，而這些結構性問題並非一時半刻可以解決。 當連鎖巨頭都不得不拉下臉面公開「抗議」時，那些默默掙扎的小店，其所承受的租金壓力可想而知。他們沒有「大字報」的聲量，卻有著更深沉的「未減過租」的無聲控訴。
地產「霸權」與市場現實：一場無止境的拉鋸
堡獅龍事件，再次將香港「地產霸權」的討論推向風口浪尖。網民的兩極意見，正反映了業主與租戶之間，以及自由市場與社會責任之間的複雜拉鋸。 一方認為，業主在自由市場中擁有定價權，租戶不滿可選擇退租；另一方則指責高昂租金扼殺了本地經濟活力，導致「香港好多行業都死喺貴租手上」。
客觀而言，香港的零售物業市場確實面臨挑戰。標準普爾分析指出，香港零售業主今年（2025年）面臨艱難抉擇：保住租金收入或維持出租率，但不能兩者兼得，而業主將傾向於留住租戶，即使要以減租為代價。 他們預計，即使是市場領導者，為鞏固出租率，今年新簽租約的租金也可能下調5%至10%。 仲量聯行的報告也指出，2025年第一季核心區街舖租金按季下跌0.8%，整體優質商場及高端優質商場租金則分別下跌0.3%及0.2%，預計全年核心區街舖及優質商場的租金將錄得0至5%的跌幅，業主普遍提供租金優惠吸引及挽留租戶。
然而，世邦魏理仕的報告卻顯示，2024年核心區一線街商舖租金全年增幅為5.7%，並預計2025年將上升5%。 這種看似矛盾的數據，或許說明了市場的複雜性：不同區域、不同檔次的商舖，其租金走勢可能存在差異。一線核心區的優質舖位，在國際品牌重新進駐或擴展業務的背景下，可能仍具一定承壓能力或逆勢增長，而二三線或非核心區的商舖，則面臨更大的租金調整壓力。 此外，「減租」的形式也多樣，可能包括短期租金優惠、免租期、或基本租金加營業額分成的調整等，未必直接體現在合約基本租金的數字上。但無論如何，零售商們普遍感受到的是經營成本的沉重，租金依然是壓在他們頭上最重的一塊石頭。
後疫情時代的零售新貌：挑戰與機遇並存
堡獅龍的「大字報」事件，不僅僅是租金問題的表面化，更是後疫情時代香港零售業轉型困境的一個鮮明註腳。疫情加速了消費模式的結構性轉變，線上購物趨勢不可逆轉，加上內地與香港跨境交通的便利化，亦對本地零售業造成影響。 在這場變革中，香港零售業需要及時調整業務策略，從單純的「銷售產品」轉向「品牌與顧客建立更緊密聯繫的平台」。
業界專家指出，儘管零售額增長可能放緩，但香港的「盛事經濟」仍有望帶動旅客人數持續增長，尤其有利於餐飲業。 未來的新開商店，可能更多集中於中低檔餐廳、新興時尚品牌及健康相關零售商。 這意味著，零售業的未來並非一片黯淡，但在挑戰之中，也蘊藏著轉型與新生的機遇。關鍵在於，商戶能否從傳統思維中跳脫，探索更多元化的經營模式，而業主又能否真正與租戶「共渡時艱」，調整租金策略，共同激發市場活力。
結語：當租金成為「終極敵人」
堡獅龍新港城店的「貴租無理」大字報，如同一面鏡子，映照出香港零售業的真實困境。當高昂的租金成為了經營的「終極敵人」，它不僅吞噬了企業的利潤，削弱了它們轉型創新的能力，更可能迫使許多曾經耳熟能詳的品牌，甚至小型特色店舖，黯然離場。
香港零售業的未來，絕非僅靠單一商戶或業主的努力就能扭轉。這需要整個生態系統的共同思考與協調。從政策層面，到業主與租戶的理性協商，再到零售商自身的創新與變革，每一環都不可或缺。這張大字報，或許很快就會被撤下，但其背後的「貴租」問題，以及香港零售業面臨的挑戰，卻依然懸而未決。如何讓香港這座「購物天堂」重新煥發活力，讓實體店舖不再為租金而愁眉不展，這將是一場漫長而艱鉅的「持久戰」。
