市場氣氛轉變：業主信心回升，樓價指數終止跌勢
近期香港樓市出現了值得關注的變化。根據美聯物業發表的最新數據，反映業主放盤態度的「美聯信心指數」呈現按周上升的趨勢，與此同時，市場上的減價盤比例亦有所減少。這些跡象似乎正在匯聚成一股力量，推動物業市場的氛圍從先前的觀望甚至看淡，逐步轉向更為積極。而作為樓市寒暑表之一的「美聯樓價指數」，也結束了連續五個星期的跌勢，出現了輕微的回升，這無疑為市場帶來了一線暖意。
信心指數的溫和上揚
「美聯信心指數」（MCI）是一個衡量業主放盤時心態的重要指標，它是根據美聯物業網站上放盤價格的變化來編製的。指數上升，意味著選擇減價放盤的業主減少，這通常被解讀為業主對後市看法趨向樂觀，不太願意降價求售。反之，指數下跌則代表減價盤增加，業主對市場信心較弱。最新的數據顯示，美聯信心指數按周錄得0.6%的升幅，達到66.2點。 雖然這個升幅並非巨幅跳升，但它終止了先前可能存在的跌勢或停滯，顯示出業主信心正在逐步恢復。
美聯物業分析認為，多重因素共同促成了業主信心的提振。首先，踏入租務旺季是一個不可忽視的季節性因素。 租金的上升，使得部分原本租樓居住的人士開始考慮「租轉買」，即從租客轉變為業主。 這類用家需求為市場注入了新的動力。其次，持續低企的銀行拆息降低了潛在買家的按揭成本，增加了他們的入市意願，這也間接提升了業主的議價能力和信心。 在市場氣氛整體向好的環境下，業主不再急於大幅減價出售物業，因此減價盤的數量自然隨之減少，信心指數也應聲上漲。
減價盤的分佈與特色
雖然整體減價盤的比例有所下降，但若深入分析數據，仍能看到不同區域和不同戶型存在差異。根據美聯物業網站上的減價盤比率反映，在新界區的減價盤比率相對於港島及九龍區為高。 這可能與新界區的供應量、物業類型分佈或個別區域的市場供需狀況有關。
若再細分至具體區域，減價盤比率最多的三個區域分別是荃灣、觀塘及東涌。 這三個區域涵蓋了不同的地理位置和物業類型，出現較高減價盤比率可能受到各自區域市場競爭、新盤推售壓力或個別屋苑樓齡等因素的影響。
從單位面積來看，實用面積介乎約431至752平方呎的B類單位，其減價盤比率是所有戶型中最高的。 緊隨其後的是實用面積約430平方呎或以下的A類單位，以及實用面積約1,722平方呎或以上的E類單位。 這顯示，中小型單位及部分大型單位的業主，在近期市場中可能更願意透過調整價格來吸引買家，而實用面積較大的單位（C類和D類）的減價幅度可能相對較小，或減價的個案較少。這種分佈情況，或許反映了不同戶型面臨的市場需求和競爭格局有所不同。
樓價指數終止連跌的意義
在業主信心回升和減價盤減少的背景下，「美聯樓價指數」的走勢也出現了積極變化。該指數是根據全港143個（註：不同時期統計屋苑數量略有不同，近期為143個）著名中小型私人屋苑的成交個案計算得出的加權平均數，反映了市場上實質的成交價格水平。 最新公布的數據顯示，美聯樓價指數按周微升了0.16%，成功終止了連續五個星期的下跌趨勢。
雖然0.16%的升幅幅度不大，但其象徵意義不容忽視。連續下跌走勢的結束，意味著樓價下行的壓力在短期內有所緩解，市場情緒獲得了一定程度的穩定。這可能是前期累積跌幅後的技術性反彈，也可能預示著市場正在築底，準備迎接更穩定的發展。然而，需要注意的是，儘管按周錄得升幅，最新的樓價指數相較於四星期前仍下跌了0.77%，而本年迄今的跌幅則輕微收窄至1.28%。 這說明樓價的整體水平尚未完全恢復，市場仍處於一個溫和調整或盤整的階段。
分區樓價的個別發展
從分區樓價指數來看，各區表現存在差異。最新一周的數據顯示，港島區和新界區的樓價指數均按周錄得升幅，分別上升了0.42%和0.23%。 這與整體樓價指數的回升趨勢一致。然而，九龍區的樓價指數卻按周微跌了0.03%。 這種分區表現的差異，反映了各區市場供需、物業特色、交通便利性以及潛在買家偏好等因素的複雜互動。港島和新界區的升幅，可能受到特定區域利好消息或較強勁用家需求的支撐，而九龍區的微跌則可能與個別屋苑的成交結構或市場競爭有關。
若將時間拉長至四星期，各區樓價同樣呈現個別發展。港島區較四星期前微升0.02%，而九龍區及新界區則分別下跌1.59%及0.33%。 這進一步證實了近期市場的分化現象。至於年內迄今的樓價變化，港島區和新界區分別下跌了2.38%和1.96%，而九龍區卻錄得0.02%的輕微升幅。 九龍區的相對韌性，可能與其地理位置、交通網絡以及部分新發展區域的帶動有關。
市場展望與潛在變數
美聯物業的數據為我們描繪了一幅正在經歷微妙變化的市場圖景。業主信心的提振和減價盤的減少，疊加樓價指數終止連跌，釋放出市場情緒轉趨穩定的信號。租務旺季帶來的「租轉買」需求以及低息環境，是支撐當前市場氛圍的重要力量。
然而，我們也不能忽視市場中依然存在的潛在變數。全球經濟形勢、本地經濟復甦進度、未來利率走向以及新的房屋政策等，都可能對樓市產生影響。雖然減價盤整體減少，但部分區域和戶型仍有較高的減價比率，這提醒我們市場的分化仍然存在，不同類型物業的表現可能差異較大。
總而言之，美聯物業的最新數據提供了一個積極的市場觀察點。樓價指數終止連跌，加上業主信心的改善，為近期的樓市帶來了一些樂觀的色彩。這是否意味著樓市已經擺脫了調整階段，即將迎來新一輪的上升，仍需要時間來驗證。但可以肯定的是，市場情緒已經開始出現積極的變化，而這種情緒的轉變往往是影響未來樓市走向的重要前奏。對於置業人士而言，密切關注市場數據的變化，深入了解不同區域和物業的具體情況，將是做出明智決定的關鍵。
